Peut-on interdire l'exercice d'une profession libérale au sein de l'immeuble ?

Il est possible, sous certaines conditions, d'interdire l'exercice d'une profession libérale au sein d'une copropriété. Une profession libérale est une activité professionnelle considérée comme non commerciale, ce qui la distingue d'une boutique ou d'une location saisonnière. On peut citer, par exemple, les cabinets d'avocats, les études notariales, ou les cabinets de médecins, kinésithérapeutes, et dentistes.

Comment déterminer si une activité libérale peut être interdite ?
Pour savoir si une activité libérale peut être interdite, il est nécessaire de vérifier au préalable si elle est autorisée.

Comment savoir si un copropriétaire peut légitimement exercer une activité libérale dans son lot et quelle solution envisager ?
Le copropriétaire doit consulter son règlement de copropriété (RCP) :

- Si le RCP autorise explicitement l'activité libérale : Dans ce cas, l'activité est autorisée sans équivoque. Pour l'interdire, le RCP doit être modifié. Une telle modification constitue une restriction des modalités de jouissance privative, nécessitant un vote de l'Assemblée Générale (AG) à l'unanimité.

- Si le RCP prévoit une destination "bourgeoise" pour l'immeuble : L'activité libérale est alors autorisée. Pour l'interdire, une modification du RCP est nécessaire, s'agissant également d'une modification des modalités de jouissance privative. Le vote de l'AG devra se tenir à l'unanimité.

- Si le RCP prévoit une destination "exclusivement bourgeoise" pour l'immeuble : Dans ce cas, l'activité libérale est déjà interdite. Il n'est donc pas nécessaire de l'interdire explicitement. Néanmoins, si le syndicat des copropriétaires (SDC) souhaite qu'une précision soit clairement inscrite dans le RCP, un vote de l'AG à la majorité de l'article 24 sera suffisant.

- Si le RCP est silencieux et ne se prononce pas sur la destination de l'immeuble : Une analyse par les copropriétaires et le syndic de copropriété est indispensable. Il convient de déterminer si l'activité en question n'est pas contraire à la destination de l'immeuble et si son exercice ne porterait pas atteinte à tout autre occupant, en référence à l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965.

Si l'activité est jugée contraire à la destination de l'immeuble ou si son exercice porte nécessairement atteinte aux autres occupants, alors elle est interdite. Le SDC peut faire inscrire cette précision dans le RCP, via un vote de l'AG à la majorité de l'article 24.

Si l'activité n'est pas jugée contraire à la destination de l'immeuble et si son exercice ne porte pas atteinte aux autres occupants, alors elle est, par nature, autorisée. Le SDC peut néanmoins décider de l'interdire en modifiant son RCP, ce qui nécessitera un vote de l'AG à l'unanimité.

Quelles circonstances justifient l'interdiction d'une profession libérale ?
Seules des circonstances majeures et critiques permettraient au syndicat des copropriétaires (SDC) de justifier une interdiction préventive d'une profession libérale, au motif que son exercice porterait atteinte à d'autres occupants.

En effet, le SDC, par l'intermédiaire de son AG, ne peut interdire une activité avant qu'une atteinte ne se produise que si les faits sont :

- "manifestement illicites",
- ou si des mesures conservatoires s'imposent pour prévenir rapidement toute atteinte grave aux intérêts du SDC,
- ou pour veiller à la sécurité de ses occupants (danger ou risque imminent).

La répartition des pouvoirs :
Le conseil syndical (CS) n'a aucun pouvoir pour "accepter" ou "refuser" l'exercice d'une profession libérale au sein de l'immeuble. Le conseil syndical est un organe consultatif (ses avis ne sont pas contraignants) dont la mission principale est d'assister le syndic et de contrôler son travail.

Il en va de même pour le syndic, qui ne dispose d'aucun pouvoir pour "accepter" ou "refuser" l'exercice d'une profession libérale au sein de l'immeuble.

L'Assemblée Générale (AG) n'a pas à "accepter" ou "refuser" l'exercice d'une profession libérale au sein de l'immeuble : soit le RCP l'autorise, soit il l'interdit. L'AG n'a pas à modifier son RCP systématiquement.

Si l'AG prend des décisions non justifiées par la destination de l'immeuble ou non motivées par la préservation des intérêts du syndicat, et que ces décisions constituent des restrictions de jouissance, la décision pourra être contestée par voie judiciaire. Cela pourrait entraîner l'annulation du vote et la condamnation du SDC au paiement de dommages et intérêts, de frais irrépétibles (frais de défense de la partie adverse) et des dépens (coûts des diligences entreprises par la partie adverse).

Si des nuisances surviennent suite à l'exercice d'une activité et que le SDC subit un préjudice, indépendamment de l'autorisation figurant au RCP, le syndic doit obtenir la cessation des désordres et la réparation du ou des préjudices.