Un syndic peut-il démissionner à tout moment ?

Les règles concernant la fin du mandat d'un syndic ont évolué avec le Décret n° 2020-834 du 2 juillet 2020. Il est donc essentiel de distinguer les contrats signés avant et après cette date.

Pour les contrats de syndic conclus avant le 02.07.2020 :
Avant cette date, un syndic pouvait décider de mettre fin à ses fonctions à tout moment. Il devait simplement en informer le président du Conseil Syndical (PCS) ou, à défaut, chaque copropriétaire, par lettre recommandée avec accusé de réception, en respectant un préavis d'au moins 3 mois.

Une indemnité n'était due par le syndic au syndicat des copropriétaires (SDC) que si cette résiliation était jugée abusive (par exemple, non-respect du délai, abus de droit, démarche vexatoire).

Pour les contrats de syndic conclus après le 02.07.2020 : 
Depuis l'entrée en vigueur du Décret du 02.07.2020, le syndic n'a plus la liberté de démissionner à sa convenance.

En effet, la loi ELAN encadre désormais très strictement les situations dans lesquelles le syndic peut interrompre son contrat de manière anticipée. On parle désormais de "non-renouvellement" ou de "résiliation".

Trois cas de figure sont possibles :

Résiliation du contrat sans indemnité (aussi appelé "non-renouvellement")
Le syndic peut choisir de ne pas proposer un nouveau contrat. Dans ce scénario, il doit informer le Conseil Syndical de son intention au plus tard 3 mois avant la tenue de l'Assemblée Générale Ordinaire (AGO).

Cette AGO doit impérativement se tenir dans les 3 mois précédant la fin du contrat de syndic en cours.

Lors de cette AGO, l'ordre du jour devra obligatoirement inclure les points suivants :

Le vote de la décision de mettre fin de manière anticipée au contrat de syndic actuel et la définition de la date de cette cessation.

Le vote pour la désignation d'un nouveau contrat de syndic.

Dans ces conditions, aucune indemnité n'est due par aucune des parties.

Résiliation amiable ou sans motif du contrat
Cette situation se présente lorsqu'une Assemblée Générale est convoquée par le syndic avant les 3 mois précédant la fin de son contrat, avec pour objectif de proposer :

Le vote de la décision de mettre fin de manière anticipée au contrat de syndic actuel et la définition de la date de cette cessation.

Le vote pour la désignation d'un nouveau contrat de syndic.

Si le syndicat des copropriétaires (SDC) accepte cette résiliation anticipée, aucune indemnité n'est due par le syndic, sauf si les parties en décident autrement par négociation.

En revanche, si le SDC refuse cette résiliation anticipée, les frais générés par cette Assemblée Générale devront être supportés par le syndic.

Résiliation du contrat de syndic pour faute du syndicat des copropriétaires
En cas de manquement suffisamment grave du SDC à ses obligations, le syndic a la possibilité de notifier à tout moment au PCS ou, à défaut, à l'ensemble des copropriétaires, sa décision de résilier le contrat.

Le syndic convoque alors une Assemblée Générale au plus tôt dans les 2 mois suivant cette notification et y inscrit à l'ordre du jour :

- La décision du syndic de résilier son contrat pour faute du SDC et les motifs invoqués.
- La date effective de cette fin de contrat anticipée.
- Les éventuelles propositions de nouveaux contrats de syndics.

Dans ces circonstances, aucune indemnité n'est due par le syndic au SDC au titre de cette résiliation anticipée.

Cependant, le syndic peut réclamer une indemnité au SDC pour les honoraires qu'il aurait dû percevoir si le contrat avait été respecté jusqu'à son terme.