Quels sont les travaux votés à la majorité simple en AG ?

La majorité simple est définie par la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, conformément à l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965. La plupart des décisions courantes en assemblée générale sont votées selon cette majorité.

1. L'entretien de l'immeuble
L'entretien de l'immeuble englobe tous les travaux ou actions qui visent à maintenir l'immeuble et ses équipements en bon état, y compris les réparations nécessaires pour éviter toute dégradation. Les travaux d'entretien suivants sont votés à la majorité simple :

- Les travaux de remise en état d'une cage d'escalier (CA Paris, 19e ch., sect. A, 12 nov. 1997, n° 94/10323).
- L'élagage, la coupe ou la taille d'arbres pour des raisons de sécurité (CA Paris, ch. 4-2, 10 mai 2017, n° 15/03175).
- Les travaux de restructuration des bétons, reprise des étanchéités et remplacement des boiseries extérieures dus à la vétusté (Cass. 3e civ., 8 sept. 2016, n° 15-16.088).
- Le remplacement d'un émetteur-récepteur vétuste pour l'ouverture du garage à distance (CA Paris, 23e ch., 15 déc. 2005).
- Le remplacement d'éléments usagés et défectueux d'une chaudière d’immeuble (CA Paris, 25e ch. B, 31 oct. 1980).
- Le remplacement d'un ascenseur vétuste (CA Paris, ch. 4-2, 5 déc. 2012, n° 10/23732).
- Les travaux de mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d'équipement, en application de l'article 1er de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat.

2. L'administration courante de l'immeuble
L'assemblée générale prend toutes les décisions relatives à l'administration ordinaire de l'immeuble à la majorité simple.

2.1. Utilisation collective des parties communes et des équipements
Les décisions suivantes peuvent être prises à la majorité de l'article 24 :

- Fixer les périodes de chauffage (T. civ. Seine, 15 mars 1952).
- Interdire le stationnement de voitures appartenant à des tiers (Cass. 3e civ., 24 oct. 1973).
- Louer la loge du concierge, dans le cas où le poste a été supprimé (Rép. min. n° 84110 : JOAN Q, 4 avr. 2017, p. 2783 ; CA Paris, 23e ch., sect. B, 9 sept. 2004, n° 03/21035).
- Interdire l'accès de la boîte aux lettres à toute personne autre que le préposé à la distribution du courrier (Cass. 3e civ., 20 janv. 1993, n° 91-10.318).

2.2. Gestion courante de l’immeuble
Les décisions les plus courantes votées à la majorité simple sont :

- La souscription d'un contrat d'assurance contre les risques de responsabilité civile du syndicat.
- Le vote du budget pour l'indemnité de départ à la retraite de la concierge (TGI Paris, 8e ch., sect. 3, 12 janv. 2018, n° 15/13183).
- L'habilitation du syndic à agir en justice.
- Les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par des modifications législatives (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 49).
- Les règles d'organisation du conseil syndical si elles ne sont pas fixées par le règlement de copropriété (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 22, al. 1er).
- La désignation des personnes chargées de contrôler les comptes dans les syndicats coopératifs (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 42-1).

2.3. Autorisation précaire d'utilisation des parties communes
Les décisions suivantes sont prises à la majorité simple :

- L'autorisation d'occuper des parties communes à titre précaire et révocable (Cass. 3e civ., 5 avr. 2018, n° 17-14.138), comme l'installation d'une terrasse démontable.
- L'autorisation d’utiliser de manière privative une partie des combles communs inoccupés (Cass. 3e civ., 2 mars 2010, n° 09-13.090).

Attention : L'AG ne peut pas porter atteinte aux droits des copropriétaires. Une modification trop importante de la jouissance des parties communes nécessite une majorité plus forte que la majorité simple de l'article 24.

2.4. Le diagnostic technique global (DTG)
Depuis le 1er janvier 2017, l'assemblée générale peut décider, à la majorité simple, de faire réaliser un diagnostic global pour tout immeuble à destination d'habitation.

3. Autres décisions
3.1. Travaux obligatoires par des dispositions légales ou réglementaires
Ce qui justifie l'application de la majorité simple est le caractère obligatoire des travaux. L'assemblée ne se prononce pas sur leur pertinence, mais uniquement sur leurs modalités de réalisation et d'exécution (choix des entrepreneurs, budget, etc.). Le refus de l'assemblée de voter ces travaux engagerait la responsabilité du syndicat.

Ces travaux incluent :
- La pose d'appareils de comptage du chauffage collectif.
- La mise aux normes des ascenseurs.
- La mise en place de conteneurs pour le tri sélectif.
- Les travaux de désamiantage.
- Les travaux d'accessibilité pour les personnes handicapées, à condition qu'ils ne touchent pas à la structure de l'immeuble.
- La pose de bornes de recharge pour véhicules électriques ou hybrides (les travaux préalables sur l'installation électrique nécessitent, eux, la majorité de l’article 25).
- Les travaux nécessaires à la réception de la télévision numérique.

3.2. Mise en conformité du règlement de copropriété
L'assemblée générale peut décider, à la majorité simple de l'article 24, des adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives survenues depuis son établissement.