Comment l'Assemblée Générale met-elle fin à un contrat de syndic en cours ?

Les procédures pour mettre un terme au contrat d'un syndic de copropriété ont été modifiées par le Décret n° 2020-834 du 2 juillet 2020. Il est donc essentiel de distinguer les contrats conclus avant et après cette date.

Pour les contrats de syndic conclus avant le 02 juillet 2020 :
Pour les contrats signés avant cette date, deux options s'offrent à l'Assemblée Générale pour mettre fin aux fonctions du syndic :

Révocation du contrat de syndic sans motif légitime :
Une Assemblée Générale se tient avant l'échéance du contrat du syndic et vote :

- Soit la désignation d'un nouveau syndic, dont la prise d'effet contractuelle est fixée avant la fin du contrat en cours. En effet, le choix d'un nouveau syndic, suite à une mise en concurrence normale du contrat en cours, équivaut à la révocation du contrat du syndic précédent.

- Soit directement la révocation du syndic en place.

Dans ce cas, une indemnité est due par le syndicat des copropriétaires (SDC) au syndic. Cette indemnité correspond aux honoraires que le syndic aurait dû percevoir si son contrat avait été maintenu jusqu'à son terme.

Révocation du contrat de syndic avec motif légitime :
Une Assemblée Générale se tient avant l'échéance du contrat du syndic et vote :

- Soit la désignation d'un nouveau syndic, avec une prise d'effet contractuelle avant la fin du contrat en cours (le choix d'un nouveau syndic, suite à une mise en concurrence normale du contrat en cours, équivaut à la révocation du contrat du syndic précédent).

- Soit directement la révocation du syndic en place.

Si la révocation est justifiée par un motif légitime, aucune indemnité n'est due par le SDC au syndic au titre des honoraires qu'il aurait dû percevoir jusqu'à la fin de son contrat.

Voici des exemples de motifs légitimes permettant la révocation du contrat de syndic :

- Le défaut de réalisation de la fiche synthétique de la copropriété.
- Le défaut d'exécution ou le non-respect des décisions prises en Assemblée Générale.
- La réalisation trop tardive de travaux votés en Assemblée Générale, entraînant la perte de subventions.
- Le manquement du syndic à faire respecter le règlement de copropriété.
- Les manquements répétés du syndic à sa mission d'assurer la gestion de l'immeuble.
- Le refus persistant du syndic de convoquer l'Assemblée Générale.
- Le défaut de souscription aux assurances obligatoires par le syndic.
- Etc.

Pour les contrats de syndic conclus après le 02 juillet 2020
Pour les contrats signés après cette date et conformément aux évolutions réglementaires introduites par le Décret n° 2020-834 du 2 juillet 2020, trois possibilités s'offrent à l'Assemblée Générale pour mettre fin au contrat :

Résiliation du contrat sans indemnité (aussi appelée "non-renouvellement") :
Une Assemblée Générale se tient dans les 3 mois précédant la fin du contrat du syndic et vote :

- La décision de mettre fin de manière anticipée au contrat de syndic en cours.
- La date effective de cette fin de contrat anticipée.
- Le choix du nouveau contrat de syndic.

Aucune indemnité n'est due par le SDC au syndic au titre des honoraires qu'il aurait dû percevoir si son contrat avait été maintenu jusqu'à son terme.

Résiliation du contrat avec indemnité (c'est-à-dire sans motif) :
Une Assemblée Générale se tient avant les 3 mois précédant la fin du contrat du syndic et vote :

- La décision de mettre fin de manière anticipée au contrat de syndic en cours.
- La date effective de cette fin de contrat anticipée.
- Le choix du nouveau contrat de syndic.

Une indemnité est due par le SDC au syndic au titre des honoraires qu'il aurait dû percevoir si son contrat avait été maintenu jusqu'à son terme.

Résiliation du contrat de syndic pour faute du syndic :
Une Assemblée Générale se tient à tout moment sur demande du Conseil Syndical (CS).
Le CS notifie au syndic une demande motivée d'inscription de la résiliation pour inexécution suffisamment grave à l'ordre du jour de la prochaine AG.
L'AG se prononcera alors sur :

- Cette résiliation anticipée pour faute et les motifs invoqués.
- La date effective de cette fin de contrat anticipée.
- Le choix du nouveau contrat de syndic.

Aucune indemnité n'est due par le SDC au syndic au titre des honoraires qu'il aurait dû percevoir si son contrat avait été maintenu jusqu'à son terme.

Précision importante pour les contrats conclus après le 2 juillet 2020 : La désignation d'un nouveau syndic avec une prise d'effet contractuelle avant le terme du contrat en cours n'entraîne plus la résiliation automatique de ce dernier !

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