Qu'est-ce que le règlement de copropriété ?

Le Règlement de Copropriété : la "Bible" de l'Immeuble
Le règlement de copropriété est un document écrit qui établit les règles de fonctionnement de l'immeuble et précise les droits et obligations des copropriétaires. Le syndic de copropriété est garant de son application.

En copropriété, le Règlement de Copropriété (souvent abrégé "RCP") est obligatoire dès lors que plusieurs parties distinctes coexistent au sein d'un même immeuble. Par contraste, dans le cadre d'un immeuble en pleine propriété, on parle généralement de règlement intérieur, les intérêts de toutes les parties étant communs.

Véritable "bible" pour les occupants et les professionnels de l'immobilier, le règlement de copropriété est le fil conducteur de la vie et de la gestion de l'immeuble. De la création d'une copropriété aux usages de la vie en communauté, explorons ses grands principes.

La naissance du règlement de copropriété : 
Jusqu'au XIXe siècle, les ensembles immobiliers étaient majoritairement des monopropriétés, appelées immeubles de rapport. C'est au cours du XXe siècle que la vente d'appartements au sein de ces immeubles a conduit à un découpage en lots et à l'existence de multiples parties au sein d'un même ensemble. Afin d'encadrer les relations entre ces parties, le législateur a créé le sacro-saint code de la copropriété (régi par la loi du 10 juillet 1965). Pour encadrer les usages de la vie en communauté, un "contrat" lié à l'immeuble, dont les occupants ont l'obligation de prendre connaissance, a vu le jour : le règlement de copropriété.

Tout règlement s'articule autour de trois axes principaux : la distinction entre parties communes et privatives, l'état descriptif de division et l'origine de propriété.

Le découpage de la copropriété : 
L'existence d'une copropriété implique un "découpage" en lots (appartement, cave, parking, box, jardin privatif, etc.). Chaque lot bénéficie d'une quote-part de l'immeuble, variable en fonction du découpage réalisé. Ce découpage est établi selon la superficie ou l'usage du lot concerné. Le descriptif de l'immeuble, chapitre obligatoire du règlement de copropriété, reprend également la superficie totale de l'immeuble et de la parcelle cadastrale, le nombre d'étages, l'adresse, la réglementation d'urbanisme, etc.

Le règlement de copropriété doit être considéré comme une photographie de l'immeuble. La description des lots doit fidèlement correspondre à la réalité de leur composition.

Si ce découpage crée des propriétés privatives, il demeure également des parties communes. Ce chapitre est généralement d'un grand intérêt pour les professionnels de l'immobilier et les occupants. Ces parties, partagées par l'ensemble des occupants, appartiennent indivisément à tous les copropriétaires. La quote-part de chacun est définie en fonction de la superficie du lot ou de son usage. Ainsi, pour l'utilisation d'un ascenseur, la quote-part d'un propriétaire résidant au 5ème étage sera plus élevée que celle d'un occupant au 1er étage. La participation globale au fonctionnement d'un immeuble est ainsi exprimée en tantièmes.

Parties communes / parties privatives : la limite de propriété
Il est essentiel de distinguer ce qui constitue une partie commune de ce qui est une partie privative afin de connaître l'étendue de la propriété d'un copropriétaire sur certains éléments. Le règlement de copropriété énumère de manière exhaustive tous les éléments considérés comme communs ou privatifs. Mais qu'est-ce qu'une partie privative ? Lorsque l'on acquiert un bien, on en est le propriétaire exclusif. Un appartement est donc privatif. En copropriété, certaines parties de l'immeuble sont la propriété exclusive de la copropriété, même si elles peuvent se situer à l'intérieur d'un lot privatif (sauf cas exceptionnel d'un bien commun rendu privatif par principe d'usage exclusif). À titre d'exemple, les canalisations d'évacuation (les descentes d'eaux usées) sont communes, car elles sont affectées à l'usage de tous, mais le raccordement intérieur dans un appartement est privatif, car il relève d'une installation exclusive.

La toiture est commune à la copropriété puisqu'elle assure la protection de l'ensemble de l'immeuble. Il est donc logique que tous participent à son entretien ou à ses travaux, sauf cas exceptionnel. Dans le cas d'une toiture-terrasse à jouissance exclusive, le propriétaire qui en bénéficie doit en assurer l'entretien.

Ou encore, les fenêtres de toit sont-elles à la charge de tous ou à la charge des propriétaires en jouissant exclusivement ? De même, certains équipements peuvent être à la charge exclusive d'un bâtiment ou à la charge de l'ensemble des copropriétaires. En somme, concernant la distinction entre partie commune et partie privative, il n'y a pas de réponse unique. Chaque règlement de copropriété est spécifique et s'adapte aux particularités de chaque immeuble.

Enfin, le règlement de copropriété définit l'usage du bâtiment et son mode de fonctionnement au-delà des éléments communs et de l'usage individuel de chacun.

Principe de fonctionnement de l'immeuble :
Ainsi, le règlement de copropriété doit prévoir des mesures essentielles concernant sa gestion et rappeler les obligations des occupants, conformément à la loi du 10 juillet 1965. Les copropriétaires ont l'obligation de se réunir en Assemblée Générale, doivent être représentés par un syndic professionnel ou bénévole, doivent se réunir dans un périmètre géographique particulier, et l'immeuble a l'obligation d'être assuré, etc.

Le règlement de copropriété autorise ou interdit l'exercice de certaines professions, ce qui relève de la notion de destination de l'immeuble. Par exemple, il peut stipuler que seules les professions libérales sont admises, ou que la copropriété autorise tous les commerces.

Le poste de gardien fait également partie intégrante de la vie de l'immeuble, car il contribue directement à sa destination et à son mode de fonctionnement : le gardien distribue-t-il le courrier, entretient-il l'immeuble, etc.

Conclusion : 
Le règlement de copropriété, définissant le fonctionnement essentiel d'une copropriété, ne peut être modifié par une décision arbitraire. Sa modification doit être votée en Assemblée Générale, soit à la majorité de l'article 26, soit à l'unanimité, en fonction de la nature des changements apportés.

Afin de lutter contre les abus d'annexion de parties communes ou de ventes non finalisées, la loi ELAN, adoptée le 23 novembre 2018, impose la mise en conformité des règlements de copropriété lorsque la vente ou la cession d'une partie commune a été constatée antérieurement, ou lorsque la copropriété dispose de parties communes spéciales. Cette mise à jour obligatoire devra être votée en Assemblée Générale à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés (article 24). Ceci vise à clarifier davantage la vie en copropriété.