Comment apporter des modifications au règlement de copropriété ?

Toute modification du règlement de copropriété doit obligatoirement être soumise à un vote en Assemblée Générale (l'initiation de la demande de modification, puis l'approbation du texte modificatif doivent être votées en AG). Le type de vote nécessaire pour modifier le règlement de copropriété dépendra de la nature de la modification envisagée.

Le règlement de copropriété (souvent abrégé "RCP") est un document écrit qui établit les règles de fonctionnement de l'immeuble et précise les droits et obligations de chaque copropriétaire. Il peut être nécessaire de le réviser pour s'adapter aux besoins des copropriétaires, aux évolutions au sein de la copropriété, et à la législation en vigueur.

Chaque modification du règlement de copropriété doit impérativement faire l'objet d'un vote en Assemblée Générale (cela inclut à la fois la demande de modification et l'approbation du document modificatif).

Tout copropriétaire, ou le syndicat lui-même, peut demander une modification du règlement de copropriété. Le demandeur doit alors constituer un dossier complet afin de soumettre son projet à l'Assemblée Générale (AG). Il notifiera sa demande au syndic par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR). Bien qu'aucun délai ne soit imposé (art. 10 du décret n° 67-223 du 17.3.67), il est recommandé d'adresser sa demande environ 2 mois avant la date de l'AG, en y joignant son dossier, pour que le projet puisse être inscrit à l'ordre du jour.

La modification du règlement de copropriété est nécessairement votée selon la clé des charges générales, étant donné qu'il s'agit d'un document commun à l'ensemble des copropriétaires.
Cependant, la règle de majorité pour procéder à cette modification varie en fonction de la nature exacte du changement. On distingue trois principales catégories de votes :

Vote à la majorité simple (article 24 de la loi du 10 juillet 1965 – majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents et représentés – conformément aux Loi SRU et Loi ALUR) : applicable pour toute modification visant à adapter le règlement aux évolutions législatives et réglementaires.

Vote à la double majorité (article 26 loi 65 – la majorité des copropriétaires doit représenter au moins les 2/3 des tantièmes de la copropriété) : requis pour toute modification affectant la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes.

Vote à l'unanimité (article 26 loi 65 – vote de la totalité des copropriétaires dans le même sens) : nécessaire pour les modifications majeures, telles que la modification des droits des copropriétaires sur leurs parties privatives, un changement de la destination de l'immeuble, une atteinte aux droits acquis de certains copropriétaires sur les parties communes, ou une modification de la répartition des charges. 

Concernant ce dernier cas, il existe des spécificités (article 11 loi 65) :

- Exception 1 (article 11 loi 65) : lorsque des acquisitions ou des travaux sont décidés par l'AG et que cela entraîne une modification de la répartition des charges, cette modification peut être décidée par l'AG statuant à la même majorité que la décision principale.

- Exception 2 (article 25e) loi 65) : un vote à la majorité absolue est suffisant pour la modification de la répartition des charges relatives aux services collectifs et éléments d'équipement communs, rendue nécessaire par un changement d'usage de parties privatives.

La rédaction de la modification du règlement de copropriété est effectuée par un professionnel (un notaire ou un géomètre-expert).

Cette modification ne prendra un caractère définitif que si elle n'a pas fait l'objet d'une contestation en justice. C'est-à-dire si aucun copropriétaire n'a contesté le procès-verbal de l'Assemblée Générale ayant voté le modificatif, dans le délai de 2 mois suivant la notification du procès-verbal (article 42 loi 65).

Le notaire se chargera d'effectuer la publication de cette modification auprès du service de la publicité foncière, afin de la rendre opposable aux tiers (article 13 loi 65).