Tout savoir sur le fond de travaux de la Loi ALUR

Le Fonds de Travaux Loi ALUR en Copropriété
Qu'est-ce que le fonds de travaux loi ALUR ?
Il s'agit d'un fonds qui doit être alimenté par les copropriétaires afin d'anticiper le financement de futures dépenses de travaux dans les immeubles en copropriété.

Ce fonds est-il obligatoire ?
La loi ALUR du 24 mars 2014 a rendu ce fonds de travaux obligatoire à partir du 1er janvier 2017 pour tous les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation, ce qui concerne la majeure partie des copropriétés.

Cependant, il existe des exceptions pour les copropriétés suivantes :

Quel est le montant du fonds de travaux Loi ALUR ?
Le montant du fonds de travaux loi ALUR est décidé chaque année par les copropriétaires lors de l'Assemblée Générale ordinaire.

Il ne peut être inférieur à 5% du budget total annuel de la copropriété.

Comment est calculée ma quote-part pour l'alimentation du fonds de travaux ALUR ?
L'appel de fonds de travaux loi ALUR est calculé sur la base des tantièmes de charges communes générales fixés par le règlement de copropriété pour chacun de vos lots.

Le détail du calcul figure sur votre appel de fonds, dans le poste "FONDS TRAVAUX ALUR".

Où va l'argent que je verse pour le fonds de travaux ALUR ?
Les provisions versées par les copropriétaires au titre du fonds de travaux ALUR sont placées par ELEOS sur un compte bancaire séparé, dédié exclusivement à ce fonds de prévoyance. Ce compte est distinct du compte courant de la copropriété. Il s'agit d'un compte d'épargne, appelé compte CECOP ("Compte Épargne Copropriété"), qui génère des intérêts reversés à la copropriété.

Les membres du conseil syndical peuvent consulter et télécharger les relevés bancaires de ce compte sur leur extranet de copropriété, dans la rubrique "conseil syndical".

Puis-je récupérer l'argent que j'ai placé sur le fonds de travaux ALUR ?
Non. Les cotisations versées au titre du fonds de travaux ALUR sont attachées au lot et non au copropriétaire, contrairement à l'avance permanente de trésorerie.

Ces cotisations restent donc acquises à la copropriété et ne sont pas remboursées par le syndicat en cas de vente d'un lot.

En pratique, le vendeur peut toutefois négocier avec son acquéreur d'inclure le montant de ses cotisations au fonds de travaux ALUR dans le prix de vente.

Pour quels types de travaux peut-on mobiliser le fonds de travaux ALUR ?
Ce fonds sert exclusivement à financer les travaux prescrits par la loi et les règlements, ainsi que ceux décidés par l'Assemblée Générale des copropriétaires non compris dans le budget prévisionnel. Les travaux effectués dans l’urgence pour la sauvegarde de l'immeuble, ordonnés par le syndic sans l'aval de l'Assemblée Générale, peuvent également être concernés. Les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel sont celles liées :

- aux travaux de conservation ou d'entretien de l'immeuble, autres que ceux de maintenance ;
- aux travaux portant sur les éléments d'équipement communs, autres que ceux de maintenance ;
- aux travaux d'amélioration, tels que la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux, l'affouillement du sol et la surélévation de bâtiments ;
- aux études techniques, telles que les diagnostics et consultations ;
- aux travaux qui ne concourent pas à la maintenance et à l'administration des parties communes ou à la maintenance et au fonctionnement des équipements communs de l'immeuble.

Comment mobiliser le fonds de travaux ALUR ?
Pour utiliser le fonds de travaux ALUR afin de financer des dépenses éligibles, les copropriétaires doivent voter cette mobilisation en Assemblée Générale. En pratique, l'AG vote les travaux et sélectionne le devis d'une entreprise, puis elle vote le financement de ces travaux. C'est dans la résolution concernant le financement des travaux qu'elle peut décider de mobiliser tout ou partie du fonds de travaux.

Comment mobiliser le fonds de travaux si les travaux envisagés ne concernent que certains copropriétaires ?
Nous avons vu que la cotisation au fonds de travaux est calculée sur la base des charges communes générales et que chaque copropriétaire cotise en fonction de ses tantièmes.

Cependant, il peut être décidé lors d'une Assemblée Générale de mobiliser le fonds de travaux ALUR pour effectuer des travaux qui ne concernent que certains copropriétaires.

Par exemple : des travaux de réfection de la cage d'escalier du bâtiment A ou des travaux sur l'ascenseur.

Ainsi, lorsque les travaux concernent une partie commune dite spéciale et que le règlement de copropriété le prévoit, l'utilisation des sommes versées sur le fonds de travaux est votée par les copropriétaires qui ont l'usage et l'utilité de cette partie. Seuls les fonds cotisés par les copropriétaires concernés par les travaux seront mobilisés afin que les autres copropriétaires ne soient pas pénalisés. Le détail de cette mobilisation "partielle" du fonds de travaux ALUR doit figurer dans la décision de l'Assemblée Générale ayant voté les travaux concernés.

Y a-t-il des sanctions en cas de manquement à cette obligation ?
En cas de manquement à l'obligation de constituer un fonds de travaux ALUR égal à au moins 5% du budget annuel, un copropriétaire absent ou opposant à la décision d'AG écartant la création du fonds de travaux ou le fixant à un taux inférieur au minimum légal peut saisir le tribunal pour obtenir l'annulation de cette décision.

Le paiement des cotisations allouées au fonds de travaux voté par l'AG s'impose aux copropriétaires. Dans l'hypothèse du non-versement des provisions par un copropriétaire, le syndic peut procéder au recouvrement des sommes dues de la même façon qu’il le ferait pour un non-paiement des charges courantes.