Quel est le sens du "quitus" donné au syndic ?

Le quitus représente une reconnaissance officielle de la conformité de la gestion du syndic à ses obligations, entraînant une décharge de ses responsabilités.

Comprendre le quitus : 
Chaque année, le syndic présente son bilan administratif et comptable aux copropriétaires lors de l'Assemblée Générale. À cette occasion, en plus de la résolution obligatoire d'approbation des comptes, il peut solliciter de l'Assemblée l'octroi du quitus. Cela signifie que l'Assemblée approuve la bonne exécution de son mandat pour la période écoulée et, par conséquent, le libère de ses responsabilités pour les actions menées durant cette période.

Si l'Assemblée Générale refuse de donner quitus au syndic, cela peut indiquer l'une des situations suivantes :

- L'Assemblée désapprouve le travail réalisé au cours de l'année écoulée, et dans ce cas, il serait cohérent que le syndic en fonction ne soit pas réélu.
- Elle souhaite maintenir la protection des droits des copropriétaires en ne déchargeant pas le syndic de ses responsabilités.

Quels actes de gestion sont couverts par le quitus ?
Le quitus couvre les actes de gestion qui ont été explicitement présentés aux copropriétaires. À l'inverse, les actions dont le syndicat des copropriétaires n'a pas eu connaissance et dont il n'a pas pu évaluer les conséquences lors du vote ne sont pas incluses dans le quitus. Ce dernier perd son caractère exonératoire si le syndic a volontairement dissimulé des informations aux copropriétaires par des manœuvres frauduleuses.

Lorsque le syndic a loyalement et intégralement informé les copropriétaires de ses actions de gestion, le quitus lui permet de se dégager de sa responsabilité concernant ces actes, même en cas d'erreur de sa part. Si des poursuites sont engagées, il devra alors prouver qu'il a bien informé les copropriétaires sur les actes qui lui sont reprochés.

Le quitus est-il obligatoire ?
Il est important de savoir que, bien que souvent demandé par les syndics de copropriété, l'obtention du quitus n'est pas une obligation.

En effet, ni la loi régissant les copropriétés ni le Code Civil n'imposent au syndic de demander quitus pour valider sa gestion passée ; seule l'approbation des comptes est obligatoire (article 1993 du Code Civil).

Pour un syndic, l'intérêt du quitus réside dans la libération d'éventuelles conséquences liées à des actes de gestion antérieurs, ce qui peut notamment limiter certains recours judiciaires.

De plus, les syndics de copropriété sont tenus de souscrire une assurance responsabilité civile et professionnelle. L'objectif de cette assurance est de couvrir les dommages causés à autrui en cas de préjudice.

Conclusion : 
Au vu de ces éléments, il est légitime de s'interroger sur la pertinence pour les syndics de demander systématiquement le quitus. Un architecte, par exemple, ne solliciterait pas de quitus pour des travaux réalisés, car sa responsabilité est engagée et il a l'obligation de disposer d'une assurance Responsabilité Civile Professionnelle, tout comme les syndics.

Il serait donc souhaitable que le syndic, lorsqu'il désire que l'Assemblée approuve la bonne exécution de son mandat et le décharge de ses responsabilités, fournisse à l'Assemblée un rapport extrêmement détaillé de toutes les actions menées au cours de son mandat. Cela permettrait à l'Assemblée de statuer en ayant une connaissance parfaite des actions du syndic durant cette période.

La décision d'inscrire le quitus à l'ordre du jour d'une Assemblée Générale, qui n'est aucunement imposée par la loi, relève donc de l'appréciation du syndic, dans le seul but de faire valider sa gestion et d'être déchargé de ses responsabilités passées.