Quelles sont les fonctions respectives du Syndicat des Copropriétaires (SDC), du syndic, et de l'Assemblée Générale (AG) ?

Il est parfois difficile de distinguer ce qui relève de la compétence du syndic et ce qui ne l'est pas. Cet article vise à éclaircir ces rôles.

Les définitions clés :

Une question se pose alors : si le syndic agit au nom du SDC et que l'AG exprime la volonté de ce dernier, qui est habilité à prendre quelle décision ?

Il n'existe pas de texte législatif précis qui détermine clairement ce qui doit être décidé en AG et ce qui peut être décidé en dehors de l'AG (directement par le syndic). En effet, la loi établit un "régime général" auquel elle apporte ponctuellement des exceptions et des précisions.

Ainsi, selon ce principe, si une décision de gestion et d'administration courante doit être prise, c'est au syndic de la mettre en œuvre. Cependant, si la loi ou les règlements en vigueur prévoient expressément que cette décision relève de l'AG, alors le syndic ne peut la prendre seul.

Exemple : La désignation du syndic est une compétence exclusive de l'AG. Elle ne peut pas déléguer cette mission, même si elle relève de la gestion courante au sens des articles 44 et suivants du décret de 1967.

Comment distinguer les décisions relevant du syndic de celles de l'AG ?
Pour déterminer qui doit prendre une décision, il convient de procéder en deux étapes :

Vérifier si :

- Une décision d'AG a déjà défini un choix ou un processus. Dans l'affirmative, le syndic ne peut pas agir à la place de l'AG. Par exemple, si l'AG a sélectionné un prestataire pour une mission d'entretien courant, le changement de ce prestataire doit être validé par l'AG. Le syndic n'a pas le pouvoir de le modifier seul.
- Un article de la législation (loi ou réglementation) traite spécifiquement de l'action en question. Si tel est le cas, il est impératif de suivre la procédure prévue par ce texte.

En l'absence d'article spécifique ou de décision d'AG, il faut qualifier l'action :

Est-ce un acte de gestion courante ?
Si oui, l'action relève du syndic en sa qualité de mandataire chargé de la gestion, de l'administration et de la conservation du syndicat. Pour rappel, l'AG établit un budget prévisionnel annuel afin de permettre au syndicat d'engager, au cours de l'exercice, les travaux de maintenance courants nécessaires à la conservation des parties communes et des équipements communs. Par exemple, les décisions relatives à la désignation d'un prestataire pour une mission d'entretien courant ne sont pas du ressort de l'AG. Elles doivent être exécutées en cours d'exercice et, par conséquent, initiées par le syndic.
Si non, la décision appartient à l'AG.

Est-ce un acte hors gestion courante ?
Si oui, l'action relève de l'AG. En effet, l'AG doit obligatoirement voter un budget spécial pour permettre au syndicat d'engager les opérations qu'il aura décidées. C'est lors de cette décision que l'AG fixe l'ensemble des conditions qui encadrent la mission et son exécution. Le syndic agit alors comme simple exécutant et ne prend aucune décision, sauf si l'AG décide de lui confier un choix, et à condition que la loi l'autorise (voir l'article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Par exemple, les décisions concernant la désignation d'un prestataire pour des travaux (hors gestion courante) relèvent exclusivement de l'AG. Le syndic n'est qu'un exécutant. Cependant, l'AG peut déléguer le choix de l'entreprise.
Si non, la décision incombe au syndic. En cas de manquement, sa responsabilité pourrait être engagée.

Exceptions à cette répartition des rôles :
- Si une décision de gestion courante implique un engagement du SDC sur plusieurs années, le syndic n'est pas compétent et c'est à l'AG de statuer.
- Si une décision qui ne relève pas de la gestion courante répond à une situation d'urgence, le syndic est alors habilité à prendre la décision.