Quelles sont les différentes majorités applicables lors d'une Assemblée Générale ?

Comprendre les différentes majorités en Assemblée Générale de copropriété
L'Assemblée Générale constitue le moment clé de l'année pour la vie d'une copropriété. Fonctionnant comme une micro-démocratie, les décisions majeures y sont prises par un vote des copropriétaires présents et représentés. L'approbation des résolutions inscrites à l'ordre du jour nécessite une majorité plus ou moins importante, c'est-à-dire un nombre de voix variable selon la nature de la décision. La loi du 10 juillet 1965 a établi trois principales catégories de majorités, définies aux articles 24, 25 et 26.

La majorité simple de l'article 24 :
Cette majorité correspond aux voix exprimées uniquement par les copropriétaires présents et représentés lors de l'Assemblée Générale, sans tenir compte des abstentions.

Par exemple, si une copropriété représente 1000 millièmes et que 410 millièmes sont présents ou représentés, l'adoption d'une résolution nécessitera plus de 205 millièmes de votes favorables.

Cette règle de majorité s'applique aux décisions les plus courantes de la copropriété, qui représentent généralement la majorité des résolutions. Il s'agit notamment des décisions relatives à l'administration quotidienne de l'immeuble et au fonctionnement de l'Assemblée Générale (comme le vote des membres du bureau, l'approbation du budget, ou les travaux d'entretien). Par défaut, si la loi ne spécifie pas de modalités de vote particulières, c'est la majorité simple qui est d'application.

La majorité absolue de l'article 25 :
Cette majorité requiert l'approbation de la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires, qu'ils soient absents, présents ou représentés.

Par exemple, pour une copropriété de 1000 millièmes, il faudra obtenir 501 millièmes de votes favorables pour qu'une résolution soit adoptée.

L'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 établit une liste exhaustive des décisions qui relèvent de cette majorité dite absolue. On peut citer, entre autres :

- La désignation du syndic de copropriété.
- L'autorisation accordée à un copropriétaire de réaliser à ses frais des travaux qui affectent les parties communes.
- Les résolutions visant à déléguer un pouvoir de décision au Conseil Syndical (par exemple, la désignation de ses membres, la définition du seuil financier à partir duquel le Conseil Syndical doit être obligatoirement consulté par le syndic, ou celui à partir duquel une mise en concurrence entre prestataires est obligatoire, la délégation de pouvoir pour choisir un prestataire pour des travaux définis en AG avec une enveloppe budgétaire fixée par l'AG).
- L'installation de compteurs d'eau froide individuels.
- Et, principalement, tous les travaux qualifiés d'amélioration.

Attention : Les voix de certains copropriétaires peuvent être réduites. C'est notamment le cas si un copropriétaire détient à lui seul une quote-part des parties communes supérieure à la moitié des voix de la copropriété. Sans cette règle, il pourrait imposer toutes ses décisions. Pour éviter une telle situation, ses voix sont plafonnées et ramenées à la somme des voix des autres copropriétaires. Pour être plus précis, si un copropriétaire possède 700 millièmes sur un total de 1000, les autres copropriétaires totalisent 300 millièmes. Les voix du copropriétaire majoritaire sont alors réduites à 300 millièmes également pour le calcul des votes en Assemblée Générale.

La passerelle de l'article 25-1 :
La majorité de l'article 25 étant parfois difficile à atteindre, le législateur a introduit l'article 25-1. Ce dispositif offre une "seconde chance" aux résolutions qui n'ont pas été adoptées sous la majorité de l'article 25.

Pour activer cette "passerelle de majorité", la résolution initialement rejetée doit avoir recueilli au moins un tiers des voix favorables de l'ensemble des copropriétaires composant le syndicat.

Si ce seuil est atteint, un second vote peut alors être organisé, cette fois à la majorité de l'article 24.

La dernière modification de cet article a été apportée par l'ordonnance du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis, dont l'entrée en vigueur a eu lieu le 1er juin 2020.

Cette ordonnance supprime deux limitations liées à la nature des résolutions :

- Les travaux impliquant une transformation, une addition ou une amélioration.
- La demande d'individualisation des contrats de fourniture d'eau et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation.

Elle supprime également la possibilité de convoquer une nouvelle Assemblée Générale dans les trois mois pour revoter la résolution rejetée à la majorité de l'article 24.

La double majorité de l'article 26 :
C'est la majorité la plus complexe à obtenir, notamment en raison de l'absentéisme des copropriétaires aux Assemblées Générales.

Elle est qualifiée de "double majorité" car elle requiert à la fois la majorité en nombre des copropriétaires présents et représentés, et que cette majorité représente les deux tiers des tantièmes de la copropriété.

Cette majorité est notamment utilisée pour :

- Les acquisitions immobilières.
- Les modifications substantielles du règlement de copropriété.
- Ou encore la suppression du poste de gardien.

La passerelle de l'article 26-1 :
Cette nouvelle "passerelle de majorité", également introduite par l'ordonnance du 30 octobre 2019, assouplit les conditions de la majorité de l'article 26. Elle permet un second vote, cette fois à la majorité absolue de l'article 25, à condition que la résolution ait obtenu l'approbation d'au moins la moitié des membres du syndicat des copropriétaires (présents, représentés ou ayant voté par correspondance), représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires.

L'unanimité
Certaines décisions ne peuvent être adoptées qu'avec l'accord unanime de tous les copropriétaires, et non seulement de ceux présents ou représentés en Assemblée Générale. Cette unanimité, rarement obtenue, concerne particulièrement les décisions relatives à la suppression ou à la création du chauffage collectif, ou le changement de destination d'un lot de copropriété.

Implications juridiques
Si une résolution n'a pas été adoptée avec la majorité appropriée, cela constitue un motif valable de contestation de la décision votée. Seuls deux catégories de copropriétaires peuvent demander l'annulation d'une résolution adoptée en Assemblée Générale :

- Les copropriétaires absents et/ou non représentés, communément appelés les copropriétaires "défaillants".
- Les copropriétaires opposants, c'est-à-dire ceux qui ont voté "contre" une résolution adoptée, ou "pour" une résolution qui a été rejetée.

Il n'est pas obligatoire de mentionner la règle de majorité applicable à chaque résolution sur la convocation à l'Assemblée Générale. En effet, du point de vue légal, rien n'impose au syndic de faire figurer dans la convocation la règle de majorité pertinente pour chaque point à l'ordre du jour.

Chez ELEOS, la transparence étant une de nos valeurs fondamentales, nos convocations sont aussi complètes que possible, et la majorité applicable est clairement spécifiée pour chaque résolution inscrite à l'ordre du jour.