FAQ : Le Conseil Syndical en détails.

Le Conseil Syndical (CS) : Rôle et Fonctionnement en Copropriété
Le conseil syndical, souvent désigné par son acronyme CS, est un groupe de copropriétaires élus en Assemblée Générale (AG) dont la mission est de participer à la gestion de l'immeuble, conformément à l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965.

Voici une synthèse des questions fréquemment posées concernant le conseil syndical :

1. Quel est le rôle du conseil syndical ?
- En syndic coopératif : Le conseil syndical assume la gestion des parties communes de l'immeuble.
- En syndic bénévole : Le conseil syndical est chargé de contrôler l'action du syndic et de faciliter le dialogue entre les copropriétaires et le syndic.

2. Qui peut être membre du CS ?
Les personnes suivantes peuvent faire partie du conseil syndical, selon l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 :

- Les propriétaires de lots dans l'immeuble (y compris un associé d'une société civile immobilière).
- Le conjoint d'un copropriétaire (qu'il soit marié ou partenaire de PACS).
- Le représentant légal d'un copropriétaire.
- L'usufruitier.
- L'acheteur à terme.
- Les parents ou enfants des copropriétaires.
- Les sociétés (par exemple, le gérant d'une SCI).
- Le conjoint / partenaire de PACS / concubin / parents / enfants du syndic non-professionnel.

En revanche, ni les locataires, ni les personnes extérieures à la copropriété ne peuvent être membres du conseil syndical.

3. Est-il obligatoire d'élire un conseil syndical ?
En principe, l'élection d'un conseil syndical en AG est obligatoire dans toutes les copropriétés. Cette élection se fait à la majorité de l'article 25-1. Les membres du conseil syndical sont élus pour un mandat d'une durée maximale de 3 ans, renouvelable.

Il existe une exception : dans le cas d'une gestion par un syndic bénévole, l'Assemblée Générale peut décider, en votant à la majorité prévue par l'article 26, de ne pas instituer de conseil syndical (article 21 de la loi du 10 juillet 1965).

4. Les membres du CS peuvent-ils avoir des pouvoirs lors de l'AG ?
Oui, les membres du conseil syndical peuvent tout à fait recevoir des pouvoirs de représentation et voter au nom d'autres copropriétaires lors de l'Assemblée Générale.

Attention concernant le Président du conseil syndical :
- Dans le cadre d'un syndic coopératif : Le Président du conseil syndical ne peut pas détenir de pouvoirs. Il doit redistribuer les pouvoirs en blanc qu'il a reçus à d'autres membres du conseil syndical ou à d'autres copropriétaires.
- Dans le cadre d'un syndic bénévole : Le Président du conseil syndical peut tout à fait récupérer des pouvoirs des copropriétaires. Il peut également recevoir des pouvoirs en blanc et voter pour les copropriétaires absents, dans la limite de 3 pouvoirs maximum.

5. Les membres du CS peuvent-ils être rémunérés ?
En principe, les membres du conseil syndical ne peuvent pas être rémunérés (article 27 du décret du 17 mars 1967).

Deux exceptions existent :
- Le Président du conseil syndical peut être rémunéré en tant que Président-syndic si la copropriété est organisée en syndic coopératif. Cette rémunération doit être votée en AG.
- Les dépenses de fonctionnement du conseil syndical sont remboursées par la copropriété (article 27 du décret de 1967).

6. Les 4 pouvoirs du conseil syndical
Le conseil syndical dispose de plusieurs pouvoirs clés :

Assister le syndic dans la gestion de l'immeuble : Le syndic et les copropriétaires peuvent solliciter l'aide du conseil syndical pour l'exécution de certaines tâches. L'AG peut également déléguer des missions spécifiques au conseil syndical.
Par exemple, les copropriétaires peuvent confier au conseil syndical les missions suivantes :

- Le choix de l'entreprise de ménage ou du gardien (concierge, gardien, employé de ménage).
- Le choix des entreprises pour les travaux de réparation.
- L'examen des devis fournis par ces entreprises.

Rédiger la convocation d'AG avec le syndic : Le syndic a l'obligation de rédiger la convocation d'AG en concertation avec le conseil syndical (article 26 du décret du 17 mars 1967).

Faire un compte rendu lors de l'AG : Le conseil syndical doit rendre compte à l'AG de l'exécution de ses missions au moins une fois par an. La forme de cette reddition de comptes (écrite ou orale) est définie par le règlement de copropriété ou par décision de l'Assemblée Générale.

Contrôler la gestion du syndic : Le conseil syndical exerce un contrôle sur la gestion du syndic, notamment sur la comptabilité de la copropriété. Il peut demander à consulter toutes les pièces ou documents relatifs à la gestion de la copropriété. Dans ce cas, le syndic dispose d'un mois pour mettre ces documents à disposition du conseil syndical (article 21 de la loi de 1965 et article 26 du décret de 1967).
Exemples de documents accessibles :

- Les contrats de maintenance.
- Le contrat d'assurance de l'immeuble.
- Le contrat de protection juridique.
- Les devis et ordres de service, si le conseil syndical en a l'usage.
- Les factures.
- Le grand-livre mis à jour régulièrement, par exemple tous les trimestres.
- Le cahier des charges des gros travaux.
(Ces documents sont précisés par le Décret n° 2019-502 du 23 mai 2019 relatif à la liste minimale des documents dématérialisés concernant la copropriété accessibles sur un espace sécurisé en ligne).
En outre, les copropriétaires définissent en AG un montant au-delà duquel la consultation du conseil syndical est obligatoire.

7. Les membres du conseil syndical sont-ils responsables en cas de faute ?
Oui, tous les membres du conseil syndical sont responsables en cas de faute de gestion dans la copropriété. Cette règle s'applique que la copropriété soit gérée par un syndic professionnel ou non-professionnel.

Par exemple, des fautes de gestion pouvant engager la responsabilité des membres du conseil syndical incluent :

- Le refus du conseil syndical de faire réaliser des travaux de réparation dans la cage d'escalier, alors que l'escalier est en état de s'effondrer, que le CS en a connaissance, que les travaux ont été votés en AG, et qu'un copropriétaire est victime d'un accident.

- Le refus du conseil syndical de convoquer une AG alors que la loi impose la tenue d'une AG annuelle, que les copropriétaires ont demandé sa convocation à de multiples reprises, et que cela cause un préjudice à un copropriétaire (par exemple, pour une régularisation de charges).

C'est pourquoi la loi impose aux membres du conseil syndical de souscrire une assurance responsabilité civile pour couvrir leurs éventuelles fautes de gestion (article 21-4 de la loi de 1965, suite à la réforme ELAN).

8. Comment révoquer un membre du conseil syndical ?
Un copropriétaire ou un autre membre du conseil syndical peut demander la révocation d'un membre du conseil syndical avant la fin de son mandat, notamment s'il a commis une faute dans l'exercice de sa mission. Dans ce cas, il est nécessaire de :

- Identifier la ou les fautes de gestion.
- Inscrire la révocation du membre du conseil syndical à l'ordre du jour de l'AG.
- Les copropriétaires doivent voter cette révocation à la majorité de l'article 25-1.

9. Comment démissionner de ses fonctions de membre du conseil syndical ?
La personne qui souhaite démissionner doit envoyer une lettre de démission. Ce courrier doit être adressé :

Pour les syndics coopératifs : au Président du conseil syndical, ainsi qu'aux autres membres du conseil syndical.

Pour les syndics bénévoles : au syndic, ainsi qu'aux autres membres du conseil syndical.

Pour élire un nouveau membre du conseil syndical suite à une démission, les copropriétaires doivent (en principe) organiser une nouvelle Assemblée Générale.