Qu'entend-on par "parties communes" en copropriété ?

Les parties communes sont les éléments de votre immeuble (qu'ils soient construits ou non, à l'état brut ou aménagés, ainsi que les équipements qui en assurent le fonctionnement) qui sont destinés à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires, ou d'une partie d'entre eux.

Quelques exemples concrets de parties communes :
Nous parlons ici d'espaces utilisés par l'ensemble des propriétaires. Ceux-ci contribuent annuellement aux charges de copropriété qui couvrent l'entretien de ces parties. C'est le syndic de copropriété qui est en charge de cette gestion. Voici quelques exemples pour mieux illustrer ce que sont les parties communes d'un immeuble :

- Le hall d'entrée du bâtiment : il s'agit d'une partie commune à tous les copropriétaires.
- Le hall d'entrée du bâtiment A : c'est une partie commune réservée aux résidents de ce bâtiment.
- Les couloirs.
- La cage d'escalier.
- Les pompes de relevage, etc.

Les parties communes incluent également celles que votre règlement de copropriété qualifie expressément comme telles. Cela signifie que même si une partie serait normalement considérée comme privative, elle est classée comme commune en raison des choix effectués par le notaire lors de la rédaction du règlement.

Exemples de parties communes définies spécifiquement par le règlement de copropriété :

- Le radiateur de votre salon, s'il est alimenté par un système de chauffage collectif.
- Les volets de vos fenêtres.

Enfin, dans certaines situations, lorsque votre règlement de copropriété manque de clarté ou omet volontairement certaines classifications, la loi présume que certaines parties de votre copropriété sont "communes". Il s'agit notamment de :

- Le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ;
- Le gros œuvre des bâtiments ;
- Les éléments d'équipement commun, y compris les portions de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;
- Les coffres, gaines et têtes de cheminées ;
- Les locaux des services communs ;
- Les passages et corridors ;
- Tout élément incorporé dans les parties communes.

Le droit de surélever un bâtiment affecté à l'usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes ;

- Le droit d'en affouiller le sol ;
- Le droit d'édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes ;
- Le droit d'affouiller de tels cours, parcs ou jardins ;
- Le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes ;
- Le droit d'affichage sur les parties communes.

Conclusion :
Bien que les règles concernant les parties communes et les parties privatives soient généralement similaires dans la plupart des copropriétés, il est crucial de rester vigilant. Il est toujours préférable de consulter le règlement de copropriété ou de contacter le syndic afin de déterminer précisément ce qui est à votre charge et ce que vous êtes autorisé à modifier, avec ou sans l'approbation de l'Assemblée Générale.

Pour aller plus loin, à qui appartiennent réellement les parties communes ?