Guide pratique : les travaux d'urgence dans ma copropriété.

Le syndic est habilité à prendre des mesures d'urgence pour la sauvegarde de l'immeuble. La procédure à suivre est encadrée par la loi du 10 juillet 1965 (article 18) et le décret du 17 mars 1967 (article 37).

1. Être en situation d'urgence
Le syndic doit agir de sa propre initiative si une situation d'urgence nécessite des travaux pour la conservation des parties communes. On parle d'urgence lorsque l'absence de réaction rapide pourrait entraîner un préjudice imminent, ce qui rend impossible la convocation d'une assemblée générale (AG).

Des exemples d'urgences reconnues par les tribunaux incluent :
- Le remplacement d'une corniche qui menace de tomber.
- La réparation de fuites d'eau importantes.
- Le changement d’une pièce de chaudière en plein hiver.
- La réfection d'une toiture causant des infiltrations.

À l'inverse, ne sont pas considérés comme urgents les travaux d'entretien, d'amélioration, ou des décisions d'ordre juridique. Si le syndic n'agit pas malgré l'urgence, il engage sa responsabilité et celle du syndicat.

2. Information des copropriétaires et exécution des travaux
Information des copropriétaires : Le syndic doit informer les copropriétaires des travaux par tous les moyens appropriés (courrier, affichage, e-mail).

Exécution des travaux : Le syndic peut faire réaliser les travaux sans attendre une AG. Si les travaux sont importants, il peut demander une provision équivalente à un tiers du devis estimatif, à condition d'avoir l'accord du conseil syndical.

Si le syndic et le syndicat sont défaillants, un copropriétaire peut faire exécuter les travaux urgents à ses frais et se faire rembourser par la suite au titre de la gestion d'affaires.

3. Convocation d'une AG pour ratifier les dépenses
Immédiatement après la réalisation des travaux, le syndic doit convoquer une AG pour faire ratifier les dépenses à la majorité de l'article 24.

- Si l'AG ratifie les travaux, le syndicat règle la facture de l'entreprise.
- Si l'AG rejette les travaux, c'est le syndic qui doit payer. Il peut alors contester cette décision en justice.

Délai de convocation : Si l'AG ne porte que sur la ratification des travaux urgents, le délai légal de 21 jours entre la convocation et la tenue de l'AG peut être réduit à 8 jours. Si d'autres questions sont à l'ordre du jour, le délai de 21 jours doit être respecté. Un retard excessif (par exemple, un an et demi après les travaux) peut rendre la décision invalide.

4. La saisie comptable
La comptabilisation des travaux distingue les travaux courants des travaux urgents :

Compte 671 : Travaux courants
Ce compte enregistre tous les travaux d'entretien et d'amélioration votés en AG. Les factures sont imputées à ce compte une fois les travaux effectués.

Compte 672 : Travaux urgents
Ce compte est dédié aux travaux qui mettent fin à une situation de danger. La provision demandée par le syndic est directement enregistrée ici, sans passer par un compte d'attente.

Compte 673 : Études techniques
Ce compte est utilisé pour enregistrer les factures liées aux études préalables aux travaux (diagnostics, consultations d'architectes, etc.).