Comment limiter la pratique de certaines activités professionnelles dans la copropriété ?

Pour encadrer ou restreindre les activités professionnelles au sein d'une copropriété, l'installation d'une clause d'habitation bourgeoise stricte peut être envisagée. Cette démarche implique plusieurs étapes clés.

1. Consultation du Règlement de Copropriété Existant
La première action consiste à examiner attentivement le règlement de copropriété de votre immeuble. Il est fréquent que ce document contienne déjà une clause d'habitation bourgeoise, qui, selon sa formulation, pourrait limiter l'installation de certaines activités professionnelles.

Vérifiez la section dédiée à la destination de l'immeuble. Par exemple, une clause pourrait stipuler :
« L’immeuble est à usage principal d’habitation. Toutefois, l’exercice des professions libérales est autorisé, ainsi qu’il est précisé ci-après. Par ailleurs, l’exercice d’activités commerciales, culturelles ou politiques est interdit. »
Dans un tel cas, des cabinets médicaux ou d'avocats pourraient s'installer. Pour interdire leur accès, une modification du règlement de copropriété serait nécessaire.

2. Prise de Contact avec un Notaire
La modification du règlement de copropriété est un acte juridique qui requiert obligatoirement l'intervention d'un notaire. Il est recommandé de le contacter pour obtenir un devis détaillé (TTC en euros) pour cette modification, incluant spécifiquement la rédaction d'une clause d'habitation bourgeoise stricte.

Libre choix : Vous n'êtes pas contraint de faire appel au notaire qui a initialement rédigé le règlement de copropriété ; vous pouvez en choisir un autre.

Point crucial : Il est impératif de stipuler (en accord avec le notaire) que la nouvelle clause ne doit pas être rétroactive. Cela signifie qu'elle ne doit pas affecter les activités commerciales déjà existantes dans l'immeuble, car vous ne pouvez pas légalement les contraindre à déménager.

3. Vote en Assemblée Générale (AG)
Une fois le devis du notaire obtenu, la modification du règlement de copropriété, intégrant la clause d'habitation bourgeoise, doit être soumise au vote des copropriétaires en Assemblée Générale. Cette décision exige l'unanimité de tous les copropriétaires, qu'ils soient présents, absents ou représentés, conformément à l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Cette majorité est particulièrement difficile à atteindre. En effet, une telle modification a pour conséquence de restreindre les possibilités de vente et de location des lots, ce qui permet à tout copropriétaire de bloquer le vote.

Lors de cette AG, il est également conseillé aux copropriétaires de voter une résolution confiant au syndic le mandat d'effectuer toutes les démarches nécessaires auprès du notaire.

4. Publication du Nouveau Règlement de Copropriété
Après l'obtention du vote unanime en AG, le syndic prend contact avec le notaire pour formaliser la modification du règlement de copropriété. Le syndicat des copropriétaires prendra en charge les frais de notaire.

Pour que le nouveau règlement de copropriété soit opposable aux tiers (c'est-à-dire à toute personne extérieure à la copropriété, comme de futurs acquéreurs ou locataires), le notaire devra obligatoirement le publier à la Conservation des hypothèques (désormais appelée Service de la Publicité Foncière). Des frais supplémentaires seront à prévoir pour cette formalité.