La vente a eu lieu : qui paie quoi (appels de fonds, régularisations) ?

Transfert de Propriété et Charges en Copropriété lors d'une Vente
À quelle date l'acheteur devient-il le nouveau copropriétaire ?
Lorsque l'acte authentique de vente est signé par l'un des copropriétaires, le notaire transmet une notification par lettre recommandée avec accusé de réception, généralement dans les jours qui suivent. Il s'agit de la notification de l'article 6 du décret du 17 mars 1967.

Cette notification a pour but d'indiquer la date du transfert de propriété entre le vendeur et l'acheteur, c'est-à-dire la date de la vente. À compter de la date de réception de cette notification, la copropriété doit considérer l'acheteur comme étant le nouveau copropriétaire.

Conseil : En l'absence de contestation ou d'opposition relative à la vente, il est recommandé de prendre en compte la date de vente figurant sur le document (qui peut être différente de la date de réception de la notification).

Qui du vendeur ou de l’acheteur doit payer les appels de fonds ?
C'est la personne qui est copropriétaire à la date d'exigibilité de l'appel de fonds qui est redevable de ce paiement.

Exemple :

 
Ce sera donc l'acquéreur qui sera redevable de l'appel de fonds.

En pratique, les parties trouvent généralement un accord devant le notaire dans le "décompte des charges vendeur/acquéreur" pour compenser ces montants. Cependant, cet arrangement ne concerne pas la copropriété. En d'autres termes, même si l'acquéreur a pu se faire rembourser par anticipation cet appel de fonds le jour de la vente, c'est bien à lui de le régler directement à la copropriété, car il sera le seul propriétaire à cette date.

Qui du vendeur ou de l’acheteur devra régler les futures régularisations ?
Le même principe s'applique aux régularisations de charges. C'est la personne propriétaire à la date de l'Assemblée Générale qui approuve les comptes de l'exercice concerné qui devra les régler (ou en bénéficier).

Ainsi, peu importe que cette personne n'ait pas été copropriétaire pendant l'intégralité de l'exercice approuvé.

Exemple :

Ce sera donc l'acquéreur qui sera redevable (ou qui bénéficiera) des régularisations liées à l'exercice 2021.

En pratique, les parties trouvent généralement un arrangement devant le notaire dans le "décompte des charges vendeur/acquéreur" pour compenser et calculer des proratas. Encore une fois, cela ne concerne pas la copropriété. Même si l'acquéreur a pu se faire rembourser par anticipation de futures régularisations négatives le jour de la vente, c'est bien à lui de les régler directement à la copropriété, car il sera le seul propriétaire à cette date.

Comment gérer la consommation d'eau du vendeur ?
Le principe reste le même : la personne qui bénéficie de la régularisation liée à l'eau (ou qui la subit) est celle qui est copropriétaire à la date de l'Assemblée Générale au cours de laquelle cette régularisation est calculée (c'est-à-dire l'AG qui approuve les comptes de l'exercice concerné).

En résumé, l'acheteur peut profiter d'une faible consommation d'eau du vendeur, mais il peut aussi subir l'inverse en cas de forte consommation. C'est pourquoi l'acheteur et le vendeur s'accordent généralement chez le notaire pour compenser ces montants ; ces arrangements n'impliquent pas la copropriété, et ce n'est pas au syndic de calculer ce prorata.

Qui paie quoi sur les travaux lors d'une vente ?
Le principe est désormais clair en cas de vente : peu importe qui a voté les travaux lors de l'Assemblée Générale, c'est à l'acheteur de payer les appels de fonds à partir du jour où il devient copropriétaire, y compris ceux liés aux travaux.

Là encore, l'acheteur et le vendeur peuvent s'arranger chez le notaire, le jour de la vente, pour compenser les sommes.