Puis-je installer un système de vidéosurveillance dans ma copropriété ?

Oui, l'installation d'un système de vidéosurveillance est envisageable en copropriété, mais elle est encadrée par des contraintes réglementaires très strictes et requiert un accompagnement technique et juridique spécialisé.

Pourquoi installer des caméras dans une copropriété ?
Avant de se lancer dans les détails, il est essentiel de définir clairement les objectifs recherchés :

- À titre préventif (dissuasion des infractions) : Si l'objectif principal est la dissuasion, il convient de se demander si des caméras factices ne seraient pas suffisantes. Ces dernières existent, s'installent facilement, et leur adoption se vote à la majorité de l'article 25.

- À titre "répressif" (identification des auteurs d'infractions pour réparation) : Dans ce cas, il est crucial de déterminer les emplacements stratégiques pour une prise de vue optimale. N'oubliez pas que la qualité de l'identification dépendra directement de la performance du système installé.

Quelles sont les conditions pour installer un système de vidéosurveillance ?
Les conditions de pose d'un système de vidéosurveillance sont les suivantes :

- Pose strictement limitée aux parties communes : Il est interdit d'installer des caméras sur une partie privative.
- Prise de vue purement commune : Il est formellement interdit de filmer des parties privatives ou la voie publique (la rue).
- Captation d'image dédiée à la sécurité, non à la surveillance des employés : Si la copropriété emploie du personnel, les caméras ne doivent en aucun cas les filmer de manière constante et permanente. Des exceptions existent pour certaines professions très spécifiques, mais la situation d'un salarié d'immeuble en est exclue.

Conditions de vote en Assemblée Générale de copropriété : 
La décision d'installer des caméras dans les parties communes de l'immeuble doit impérativement faire l'objet d'un vote en assemblée générale, à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Attention : Même si elle est votée par l'assemblée, l'installation d'une vidéosurveillance ne doit pas porter atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives ! Dans le cas contraire, l'autorisation en assemblée devra être obtenue à l'unanimité des copropriétaires.

Conditions des formalités à accomplir : 
Bien que votre copropriété soit un lieu privé non classé comme "espace public", certaines formalités sont obligatoires :

- Affichage d'une information complète et visible pour tous, concernant l'existence du système.
- Déclaration auprès de la CNIL au nom de la copropriété par le syndic.
- Démarche auprès de la préfecture pour demande d'autorisation si l'immeuble est ouvert au public (présence de commerces, accès direct à la voie publique...) :
- Constitution d'un dossier préfectoral (attestation de conformité aux normes techniques) si le système de vidéosurveillance compte moins de huit caméras.
- Constitution d'un dossier préfectoral comprenant un rapport de présentation (motivations de l'installation, plan de positionnement et champs de vision des caméras) si le système de vidéosurveillance compte plus de huit caméras.

Conditions d'utilisation d'un système de vidéosurveillance : 
Que le visionnage se fasse en direct ou en différé, l'accès ne doit pas être libre.

Stockage sécurisé : Si les vidéos sont stockées sur un équipement situé au sein de la copropriété, celui-ci doit être conservé dans un local sécurisé dont les accès sont contrôlés par les seules personnes habilitées à visionner les images.

Qui peut visionner ? 

Une ou plusieurs personnes désignées par l'assemblée générale. Cette procédure vise à responsabiliser les visionneurs et à prévenir tout abus ou dérive.

Dans quelles occasions ? 

Toujours dans le but de prévenir une utilisation contraire à l'intérêt collectif, l'assemblée doit définir les circonstances qui autorisent le visionnage (ex : agression, vandalisme, nuisances, etc.).

Extraction des images : Possible, mais à condition que ces opérations soient consignées dans un cahier spécifique. Les images extraites sont alors conservées pour la durée de la procédure.

Télétransmission aux forces de l'ordre : Cela est possible, mais sous réserve de circonstances très particulières et soumise, en plus d'un vote en assemblée, à une convention conclue entre le préfet et le syndic. Cela permet la retransmission en temps réel des images au commissariat ou à la gendarmerie territorialement compétente (article L126-1-1 du Code de la construction et de l'habitation).

Conditions de conservation des images :
Les images peuvent être conservées pour une durée maximale d'un mois. Dans les faits, une conservation plus courte peut être suffisante, car la consultation ne doit être motivée que par l'obtention d'informations relatives à la préservation des intérêts de la collectivité, c'est-à-dire suite à une infraction ou à des dommages constatés.

Conclusion :
L'installation d'un système de vidéosurveillance en copropriété est soumise à des exigences réglementaires très strictes et demande un accompagnement à la fois technique et juridique.

Chez ELEOS, votre référent de copropriété et nos spécialistes juridiques et techniques sont à votre disposition pour vous accompagner dans toutes les étapes :

- La réalisation de l'étude préliminaire et du cahier des charges.
- L'appel d'offres auprès de plusieurs prestataires.
- La formalisation des résolutions nécessaires dans l'ordre du jour de l'assemblée.
- Le suivi des travaux d'installation conformément au cahier des charges.
- La gestion comptable et administrative du contrat signé avec la copropriété.