Quel est le mode de fonctionnement d'une Association Syndicale Libre (ASL) ?

Contrairement aux copropriétés, les Associations Syndicales Libres (ASL) ne sont pas régies par la loi du 10 juillet 1965 sur le statut de la copropriété. Leur fonctionnement repose presque entièrement sur leurs propres statuts, ce qui leur confère une grande liberté d'organisation.

1. Les Organes de l'ASL
L'ordonnance de 2004 et son décret de 2006 définissent trois structures obligatoires pour une ASL :

- L'Assemblée Générale.
- Un organe de décision collégial, souvent appelé "syndicat" ou "comité syndical", la gestion ne pouvant être confiée à une seule personne.
- La nomination d'un Président.

1.1. Les Assemblées Générales de Propriétaires
- Membres : L'Assemblée Générale rassemble l'ensemble des membres de l'association syndicale.

- Convocation : Chaque propriétaire étant membre de droit de l'Assemblée Générale, la convocation doit être notifiée à tous, sauf disposition contraire des statuts. Si tous les membres n'ont pas été convoqués, l'Assemblée Générale est nulle. La convocation doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) pour justifier de son envoi à tous les intéressés. Les statuts imposent généralement un délai de 15 à 20 jours entre la réception de la convocation et la date de l'assemblée.

- Délibération : Les modalités de vote sont définies par les statuts et doivent être scrupuleusement respectées. Si une Assemblée Générale prend une décision contraire aux dispositions statutaires, ses délibérations sont nulles. Cette nullité découle de la simple violation des statuts syndicaux et n'est soumise à aucune autre condition. Si les statuts ne précisent pas les conditions de majorité pour l'adoption d'une décision en AG, les décisions sont prises à la majorité des voix, sans distinction.

- Procès-Verbal (PV) d'assemblée : Le procès-verbal doit indiquer le nombre de présents et de représentés, et pour chaque résolution, les votes contre et les abstentions. Il doit être signé par le Président et le Secrétaire de séance. Le procès-verbal est adressé par LRAR aux absents non représentés et aux opposants à certaines résolutions. Pour les autres propriétaires, un envoi par simple courrier suffit.

1.2. Les Représentants de l'ASL : le syndicat
L'association syndicale est administrée par un "syndicat" (ou comité syndical). Il est composé de membres élus parmi les propriétaires membres de l'association ou leurs représentants, selon les conditions et pour une durée fixées par les statuts. Le mandat des membres du syndicat et du président de l'association prend fin à l'expiration du délai statutaire s'il n'a pas été renouvelé par une nouvelle élection.

1.3. Le Président de l'ASL
Les statuts prévoient les modalités de son élection et de sa suppléance en cas d'absence. Les autres attributions du Président sont également définies par les statuts.

2. Les Cotisations Syndicales
Les propriétaires s'engagent, par les statuts de l'ASL, à contribuer aux charges et à participer au fonctionnement de l'ASL, en contrepartie de l'avantage retiré de l'utilisation des équipements et biens communs.

Ce sont les statuts qui déterminent la contribution aux charges de chacun des membres. En ASL, il n'existe pas de notion légale d'équité ou d'utilité, ni de critère légal pour la répartition des charges (par exemple, la notion de tantième ne s'applique pas).

- Les débiteurs des cotisations : Les associations syndicales libres peuvent, conformément à leurs statuts, prélever des cotisations (l'équivalent des appels de fonds). Elles sont dues par les propriétaires. Lorsqu'un immeuble en copropriété est inclus dans le périmètre de l'ASL, les cotisations sont dues par les copropriétaires à l'ASL (et non par le syndicat des copropriétaires, qui n'est pas membre de l'association).

Attention : En l'absence de clause spécifique dans les statuts d'ASL, le membre de l'association syndicale qui vend son immeuble en cours d'année ne peut prétendre à un remboursement partiel de sa cotisation.

- La base de répartition des charges : Aucun critère légal n'est imposé pour la répartition des charges. Les bases de répartition sont fixées par les statuts. Les critères fréquemment adoptés incluent :

- La superficie des terrains.
- La longueur de la façade.
- La surface pondérée des locaux.
- Un intérêt particulier pour un équipement.

- Les charges de fonctionnement et de travaux : En matière de charges de fonctionnement et de travaux, il est nécessaire de respecter deux principes fondamentaux.

Tout d'abord, il y a une absence de règle légale pour déterminer la répartition des charges de fonctionnement et de travaux. Par exemple, il est fréquent en ASL que les charges soient divisées par le nombre de propriétaires, sans prise en compte de la valeur ou de la superficie des biens.

Ensuite, les charges sont attachées au bien immobilier et non à la personne du propriétaire. Elles sont donc transmises aux propriétaires successifs, ce qui signifie que les impayés de charges d'ASL resteront dus par le nouveau propriétaire.
Il est donc capital de s'assurer du paiement des charges, soit par une action devant les tribunaux, soit en utilisant des garanties de recouvrement identiques à celles de la copropriété depuis l'ordonnance de 2004.

3. Le Recouvrement des Charges et la Comptabilité
Le recouvrement des charges impayées : Les garanties de recouvrement sont identiques à celles de la copropriété depuis l'ordonnance de 2004 (articles 3 et 6 de l'ordonnance du 1er juillet 2004). Ainsi, toutes les ASL ont le droit de faire opposition au prix de vente de la propriété pour le montant des charges restantes dues.

La comptabilité : Les ASL ne sont pas tenues de suivre la pratique du régime de la copropriété (budget et appels provisionnels trimestriels, suivis d'une régularisation, qui est une simple faculté). Les ASL peuvent donc conserver l'ancien système des frais réels et du fonds de roulement. De même, la tenue d'une comptabilité d'engagement n'est pas obligatoire, mais seulement suggérée.

QUID : l'obligation de tenir un compte en banque séparé ? La loi ALUR impose aux syndics d'ouvrir des comptes bancaires séparés pour tous les syndicats de copropriétaires (article 18 de la loi du 10 juillet 1965). Cette obligation ne s'applique pas aux ASL, car elle ne concerne que les immeubles en copropriété.

QUID : l'obligation d'immatriculation de l'ASL ? Les ASL ne sont pas concernées par l'obligation d'immatriculation des copropriétés au Registre National de la Copropriété. En effet, les deux conditions essentielles pour immatriculer une copropriété sont :

L'immeuble doit relever du régime de la loi du 10 juillet 1965 (ce qui est inapplicable aux ASL).

L'immeuble doit être, au moins en partie, destiné à l'habitation.