Comment créer une Association Syndicale Libre (ASL) ?

L'Association Syndicale Libre (ASL) : Une Autre Forme d'Organisation Immobilière
En dehors du cadre bien connu de la copropriété, il existe une autre structure juridique pour l'organisation d'immeubles : l'Association Syndicale Libre (ASL). Les ASL sont des regroupements de propriétaires fonciers dont l'objectif est de réaliser des travaux spécifiques d'amélioration ou d'entretien qui concernent l'ensemble de leurs propriétés. Elles sont typiquement utilisées pour des ensembles immobiliers tels que des hameaux, des résidences privées, ou des lotissements, et se distinguent du régime de la copropriété qui s'applique à un seul immeuble divisé en plusieurs lots distincts.

1. Les Textes de Loi Applicables aux ASL
Les ASL sont des personnes morales de droit privé, dont le régime juridique est principalement défini par :

- Les articles 7 à 10 de l'ordonnance du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires.
- Le décret du 3 mai 2006 portant application de ladite ordonnance.
- Le décret n°2005-240 du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires, dont l'application à la comptabilité des ASL est possible si les statuts le prévoient (ce qui est le cas le plus courant).
- Les règles générales du droit privé, ce qui signifie que les litiges concernant les ASL relèvent de la compétence des tribunaux judiciaires.

Il est crucial de noter que les ASL ne sont soumises ni à la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété des immeubles bâtis, ni au décret du 17 mars 1967 qui en découle. L'ASL fonctionne exclusivement selon les règles établies par ses propres statuts, ce qui lui confère une grande liberté en termes d'organisation, de fonctionnement et de répartition des charges.

2. La Création d'une ASL
La constitution d'une ASL est soumise à des conditions spécifiques.

2.1. L'Unanimité des Membres
Une association syndicale libre ne peut se former que par la volonté unanime de l'ensemble de ses membres fondateurs. Elle ne rassemble donc que les propriétaires concernés qui y ont expressément consenti.

QUID : L'inclusion d'un immeuble en copropriété dans une ASL ? 

Le principe d'unanimité s'applique même si l'un des propriétaires est lui-même un immeuble en copropriété. Un tel immeuble ne peut être intégré à une ASL qu'avec l'accord de l'ensemble de ses copropriétaires. Chaque copropriétaire, pris individuellement, acquiert alors la qualité d'associé de l'ASL.

2.2. Adhésion Formelle et Écrite
L'adhésion des propriétaires à l'association doit respecter un certain formalisme : leur consentement doit impérativement être constaté par écrit.

Cette exigence légale est essentielle pour prouver que l'accord de tous les associés a bien été obtenu. L'accord unanime sur la constitution et les statuts de l'ASL peut résulter du procès-verbal de la première assemblée générale où les propriétaires approuvent sa création, définissent ses modalités de fonctionnement et la répartition des charges.

Si la preuve de cette adhésion écrite n'est pas rapportée, les statuts de l'association ne sont pas opposables aux propriétaires concernés, et ils ne sont pas considérés comme membres de l'association.

QUID : Décès ou vente de la propriété ?
Le propriétaire qui adhère à une ASL engage sa propriété, et non sa personne. Par conséquent :

- En cas de vente du terrain ou du bien immobilier, celui-ci reste dans le périmètre de l'ASL, et le nouveau propriétaire devient automatiquement membre.
- Si le terrain est morcelé ou mis en copropriété, chaque nouveau propriétaire des parcelles ou des lots devient membre de l'ASL.
- En cas de transmission successorale d'un immeuble, l'héritier n'acquiert la qualité d'associé que si le défunt avait lui-même cette qualité, soit en adhérant par écrit lors de la constitution de l'association, soit ultérieurement en signant son acte de vente qui mentionnait l'adhésion.

2.3. Rédaction des Statuts
La forme des statuts est libre : ils peuvent être établis sous seing privé ou par acte notarié.

Ils doivent impérativement mentionner :
- Le nom de l'association.
- Son objet : défini par sa mission (ex : gestion d'une chaufferie commune, administration et entretien de terrains communs, etc.).
- Son siège social.

Les modalités de son fonctionnement :
- Le Syndicat (ou l'organe de gestion équivalent) : modalités de réunion et de délibérations, pouvoirs et possibilités de délégation.
- Le Président : mode de désignation et de révocation, étendue de ses pouvoirs (y compris de délégation).
- Le Trésorier ou Secrétaire-Trésorier (le cas échéant, avec désignation et étendue des pouvoirs, notamment de substitution, s'il s'agit d'un mandataire professionnel).
- Le Secrétaire.
- Les modalités de sa représentation à l'égard des tiers.
- Les modalités de distraction (retrait) d'un de ses immeubles du périmètre de l'ASL.
- Les modalités de modification de ses statuts.
- Les modalités de sa dissolution.
- La liste des immeubles inclus dans le "périmètre syndical" de l'association.
- Les modalités de financement de l'association et le mode de recouvrement des cotisations.

Les documents suivants doivent être annexés aux statuts : un plan parcellaire et une déclaration de chaque adhérent spécifiant les désignations cadastrales et la contenance des immeubles pour lesquels il s'engage (cette déclaration n'est pas requise pour les associations de lotissement, où l'acquisition d'une parcelle vaut acceptation des statuts).

2.4. Formalités de Publicité
Bien que l'ASL existe juridiquement par la convention de ses membres et que ses décisions leur soient opposables, elle n'acquiert sa capacité juridique et son existence vis-à-vis des tiers qu'après l'accomplissement des formalités de publicité.

Tant que ces formalités ne sont pas réalisées, l'association ne peut ni agir en justice ni conclure les actes déterminés par l'article 5 de l'ordonnance du 1er juillet 2004 (notamment acquérir ou gérer des biens).

Une double formalité de publicité est requise :

2.4.1. Déclaration en Préfecture
L'ASL est soumise à une déclaration auprès de la préfecture du département (ou de la sous-préfecture de l'arrondissement) où elle a établi son siège. Cette déclaration est effectuée par l'un des membres de l'association.

Le dossier de déclaration doit comprendre :
- La déclaration elle-même.
- Deux exemplaires des statuts.
- Une copie du plan parcellaire.
- Une copie de la déclaration de chaque adhérent (sauf pour les ASL de lotissement) spécifiant les désignations cadastrales et la contenance des immeubles concernés.
- Un récépissé de déclaration est délivré dans un délai de 5 jours à compter de la réception d'un dossier complet. Le préfet ne procède pas à un contrôle de légalité du contenu, il vérifie seulement que toutes les pièces requises sont présentes.

2.4.2. Publication au Journal Officiel
Un extrait des statuts doit obligatoirement être publié au Journal officiel (Journal Officiel des associations et fondations d'entreprise). Cette publication doit intervenir dans un délai d'un mois à compter de la date de délivrance du récépissé. L'extrait publié doit contenir la date de la déclaration, le nom, l'objet et le siège de l'association.

2.4.3. Modification après Déclaration
Toute modification des statuts de l'association doit être déclarée et publiée dans les mêmes conditions que la déclaration initiale, et ce, dans un délai de trois mois à compter de la modification. Cette démarche est effectuée par le président de l'association.

3. La Dissolution de l'Association
Les formalités de déclaration et de publication sont identiques en cas de dissolution de l'association. Le délai de trois mois pour ces formalités court à compter de la date à laquelle le président de l'association constate que les conditions de dissolution prévues par les statuts sont remplies.