Comment résoudre les problèmes de troubles permanents du voisinage ?

Modifié le Sam, 28 Févr. à 8:08 H

Qu'est-ce qu'un trouble permanent qui perturbe la quiétude de l'immeuble ?

Un trouble permanent de voisinage, également appelé "trouble anormal de voisinage", est un trouble répétitif et durable. Par exemple : le chien de votre voisin aboie sans cesse, ou des objets sont régulièrement abandonnés dans les parties communes.

Étape 1 : Caractériser le trouble permanent
Il existe différents types de troubles anormaux de voisinage :

- Troubles sonores (hors activités professionnelles) :
Bruits récurrents et puissants provenant d'un appartement (martèlement, talons, musique forte), particulièrement la nuit.
Problèmes liés à une mauvaise isolation phonique de l'immeuble. La jurisprudence a déjà condamné un copropriétaire à réaliser des travaux d'isolation du plancher car "même les bruits les plus légers [...] étaient perçus [...] et occasionnaient [...] une gêne excessive", même sans abus de jouissance direct.

- Troubles dus aux odeurs et au défaut d'hygiène :
La justice a reconnu le trouble anormal de voisinage lorsqu'un copropriétaire a transformé ses appartements en dépôts d'ordures dégageant des odeurs insupportables.

Attention : Aucune condamnation n'est prononcée si les détritus ne génèrent aucune nuisance perceptible de l'extérieur (ex: si ce ne sont pas des déchets alimentaires).

- Troubles liés à la réalisation de travaux :
- Un copropriétaire entreprend des travaux dans ses parties privatives qui entraînent une aggravation des fissurations chez les voisins.
- Des travaux dans un lot privé causent des fissures dans l'appartement voisin.
- L'édification d'une véranda masque la vue d'un copropriétaire voisin.

Note : Le simple déplacement d'une cuisine dans une chambre n'est pas forcément condamnable pour bruits si les nuisances n'excèdent pas les inconvénients normaux. Cependant, le règlement de copropriété ou l'atteinte aux droits des copropriétaires pourrait changer cette appréciation.

- Troubles dus au changement de revêtement de sol :
Sauf clause spécifique du règlement de copropriété, le changement de revêtement n'engage la responsabilité du copropriétaire que s'il génère des troubles dépassant les inconvénients normaux du voisinage.

Le remplacement d'une moquette par un parquet, même s'il détériore l'isolation acoustique aux bruits d'impact, n'est pas sanctionné s'il respecte les normes réglementaires, les droits des copropriétaires et la destination de l'immeuble.

Exemple de condamnation : Un copropriétaire a été condamné pour avoir remplacé une moquette épaisse par du carrelage, même si le niveau sonore respectait la réglementation en vigueur, car le revêtement initial offrait une isolation acoustique bien supérieure.

Un locataire remplaçant une moquette par un carrelage et provoquant une dégradation significative de l'isolation peut être condamné envers un copropriétaire gêné.

L'usure du revêtement de sol peut également être à l'origine d'un trouble anormal (ex: grincements excessifs d'un parquet ancien).

- Troubles liés au défaut d'élagage des arbres :
Le défaut d'élagage régulier d'un arbre obscurcissant le logement d'un copropriétaire est constitutif d'un trouble anormal de voisinage.

Attention : Une résolution d'assemblée autorisant l'élagage n'autorise en aucun cas l'abattage des arbres situés dans les jardins (parties communes à jouissance privative).

- Troubles résultant de la présence d'animaux :
Une gêne excessive peut découler de la présence d'animaux bruyants ou dangereux, même s'ils sont qualifiés d'animaux familiers et dont la détention est libre.

Exemple de reconnaissance de trouble : Des voisins recevaient les déjections d'un chien laissé sur le balcon de l'étage supérieur.

Une clause du règlement de copropriété peut interdire la détention de chiens d'attaque.

Étape 2 : Les actions à entreprendre
1️. Dialoguer avec votre voisin

Avant toute autre démarche, informez votre voisin du trouble qu'il occasionne. Indiquez-lui les points suivants :

La règle	Chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives et communes à condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires.
La situation	La copropriété est perturbée par le trouble spécifique (décrivez-le).
Votre souhait	Sauf cas exceptionnel, vous ne voulez pas que ce trouble se répète.
Les conséquences	Si le trouble persiste, une action en cessation du trouble anormal de voisinage devant les tribunaux est possible, avec des précédents judiciaires (citez une jurisprudence pertinente si possible).

Il est conseillé d'abord d'appeler votre voisin, puis de confirmer par écrit si un arrangement est trouvé.

2️. Envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception
Si le trouble persiste, envoyez un courrier formel demandant la cessation du trouble anormal de voisinage.
ELEOS peut vous accompagner dans la rédaction de ce courrier ; n'hésitez pas à nous contacter !

3️. Envoyer une pétition
Si le trouble se généralise et affecte plusieurs copropriétaires, vous pouvez organiser une pétition pour demander au copropriétaire concerné de cesser le trouble. Bien qu'une pétition n'ait pas de valeur juridique propre, le poids du nombre de signatures peut exercer une pression décisive sur le destinataire.

4️. Rédiger un règlement intérieur de copropriété (à valider en AG)
Un règlement intérieur a pour but de définir les règles de bon voisinage, en précisant les conditions de jouissance des parties privatives et communes du règlement de copropriété.

Il peut être initié par le syndic ou le conseil syndical dans le cadre de leurs missions. Il est ensuite destiné à être voté en Assemblée Générale et affiché dans l'immeuble pour informer tous les occupants.

Attention : Le règlement intérieur a une valeur psychologique ou morale, mais pas de valeur juridique. Il ne pourra pas être invoqué directement en cas d'action en justice.

5️. Envoyer un courrier de mise en demeure par avocat
Vous pouvez mandater un avocat pour rédiger, au nom de la copropriété, un courrier de mise en demeure formel adressé au copropriétaire à l'origine du trouble.

6️. Faire appel à un conciliateur de justice
La saisine d'un conciliateur de justice est une démarche gratuite. Son rôle est d'établir un dialogue entre les parties afin qu'elles parviennent à une solution amiable. Le conciliateur réunira les parties pour tenter de trouver un accord. Plus d'informations sur le conciliateur de justice : cliquez ici.

Pour saisir un conciliateur en dehors d'une procédure judiciaire, contactez la permanence la plus proche de votre immeuble. Vous la trouverez : [ICI (lien vers annuaire justice.fr par exemple)]. Une fois saisi, le conciliateur convoquera les parties, fixera un rendez-vous et travaillera à un accord commun.

7️. Agir en justice
Quelles sont les conditions préalables ?

Condition n°1 : Le préjudice. Le copropriétaire lésé doit prouver que le trouble qu'il subit lui cause un préjudice. Un préjudice existe lorsque le trouble dépasse le seuil de tolérance habituel. La preuve peut être apportée par tous moyens.

? Note : L'appréciation du trouble et du préjudice peut varier selon le standing de l'immeuble. Les copropriétaires d'un immeuble de standing élevé peuvent prétendre à une quiétude supérieure à celle d'un immeuble ordinaire.

Condition n°2 : Le caractère anormal du trouble. Le demandeur doit prouver le caractère anormal du trouble, uniquement si aucune clause du règlement de copropriété n'interdit ce trouble. Cette preuve peut être apportée par tous moyens (ex: une pétition). Les juges de fond apprécient si le seuil d'anormalité est atteint.

? Important : En présence d'une clause du règlement de copropriété relative à la tranquillité de l'immeuble, interdisant le trouble, les copropriétaires sont dispensés d'apporter la preuve de son caractère anormal. Tout bruit de nature à gêner les voisins est alors interdit.

Qui peut agir ?
- L'occupant de l'immeuble (sa qualité d'occupant suffit).
- Le copropriétaire personnellement lésé.
- Le syndicat des copropriétaires : uniquement si la nuisance affecte de manière générale l'ensemble des occupants de l'immeuble.

Qui est l'auteur du trouble ?
L'action est dirigée contre le copropriétaire à l'origine du trouble.

Si son lot a été vendu et que le trouble, ayant débuté avant la cession, a persisté après, c'est l'actuel copropriétaire qui sera poursuivi, quitte à ce qu'il se retourne ensuite contre son vendeur.

S'il a loué son local, le copropriétaire pourra être tenu responsable même si son locataire est la source du trouble.

Comment introduire l'action en justice ?
Le demandeur doit assigner le défendeur (auteur du trouble) en cessation du trouble auprès du Tribunal d'instance du lieu du trouble. Contactez nos services pour plus d'informations sur cette procédure.