Dans quelles situations est-il nécessaire de modifier l'état descriptif de division d'une copropriété ?

Modifié le Mar, 3 Mars à 12:56 H

L'État Descriptif de Division (EDD) : Un Pilier de la Copropriété et Ses Modifications
L'État Descriptif de Division (EDD) est un document fondamental au sein d'une copropriété. Il a pour rôle d'identifier et de structurer l'ensemble des lots qui la composent. Le plus souvent, l'EDD est intégré en annexe au Règlement de Copropriété (RCP) de l'immeuble.

1. Qu'est-ce que l'EDD ?
L'EDD est un document juridique qui décrit précisément la copropriété. Il est conçu pour :

- Identifier l'immeuble : Préciser sa nature, sa localisation, sa superficie et sa désignation cadastrale.
- Diviser l'immeuble en lots : Chaque lot représente une partie privative (par exemple, un appartement, un parking, une cave, etc.) et se voit attribuer un numéro unique.

Concrètement, l'EDD se présente sous forme de tableau, comportant généralement les colonnes suivantes :

- Numéro du lot
- Bâtiment (si plusieurs)
- Escalier (si plusieurs)
- Étage
- Nature du lot (cave, garage, appartement, jardin, etc.)
- Quote-part des parties communes (tantièmes)

2. Quand Faut-il Modifier l'EDD ?
L'EDD doit être modifié dès que les copropriétaires souhaitent altérer la consistance de leurs lots.

Par exception : Les changements affectant uniquement la consistance interne des lots, tels que la modification du nombre de pièces ou la transformation de certaines d'entre elles (ex: installer une cloison dans un appartement), n'ont aucune incidence sur l'EDD et n'entraînent pas sa modification.

Voici des exemples concrets de situations nécessitant une modification de l'EDD :

La division d'un lot	Un copropriétaire possède un grand appartement et souhaite le scinder en deux appartements distincts.
La réunion de deux ou plusieurs lots	Un copropriétaire acquiert un studio attenant à son logement et souhaite regrouper les deux lots. C'est également le cas lorsqu'un copropriétaire achète des combles ou une portion de couloir à la copropriété pour les annexer à son appartement.
La transformation d'une partie commune en partie privative (ou inversement)	Par exemple, l'immeuble dispose d'une loge de concierge que la copropriété décide de vendre à un copropriétaire pour qu'il la transforme en logement privatif.
La surélévation par le propriétaire du dernier étage	Un copropriétaire construit un nouvel étage au-dessus du dernier existant.
La vente d'un droit de jouissance exclusive	Un copropriétaire décide d'acheter à la copropriété la jouissance exclusive d'un balcon ou d'une terrasse, qui était initialement une partie commune.

3. Comment Modifier l'EDD ?
La procédure de modification de l'EDD varie selon que la transformation concerne les parties communes ou uniquement les parties privatives.

CAS n°1 : La modification des lots concerne les parties communes (impliquant tous les copropriétaires)
Quand la modification des lots impacte les parties communes de l'immeuble, l'approbation du nouvel EDD requiert le vote de l'ensemble des copropriétaires.

Exemples :
- La transformation d'une loge de concierge en appartement réduit le volume des parties communes.
- L'intégration d'un couloir commun à un appartement, ou l'inverse, modifie également le volume des parties communes.
- L'acquisition des combles par un copropriétaire pour agrandir son appartement diminue les parties communes de l'immeuble.

Dans ce cas, les étapes sont les suivantes :

ÉTAPE 1	Consultation d'un géomètre-expert. La personne souhaitant acquérir la partie commune doit contacter un géomètre-expert pour qu'il réalise un projet modificatif d'EDD.
ÉTAPE 2	Vote en Assemblée Générale (AG). La personne concernée doit demander l'inscription à l'ordre du jour de la prochaine AG de sa demande d'achat et du vote du nouveau projet d'EDD. Ce vote s'effectue à la double majorité de l'article 26 (majorité des voix de tous les copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix). Il est crucial de joindre le projet modificatif d'EDD du géomètre-expert à la convocation d'AG.
ÉTAPE 3	Enregistrement notarié et publication. Après le vote en AG, la personne ayant acquis la partie commune doit contacter un notaire. Celui-ci se chargera d'enregistrer le nouvel EDD et de le faire publier à la publicité foncière pour le rendre opposable aux tiers.

CAS n°2 : La transformation des lots concerne les parties privatives (n'impliquant qu'un seul copropriétaire)
Lorsque la modification des lots ne touche que les parties privatives, chaque copropriétaire est libre d'aménager son appartement comme il l'entend. Cependant, même dans ce cas, un nouvel EDD doit être voté en AG, mais à la majorité simple (article 24).

Exemples :
- La division d'un appartement en deux appartements distincts.
- L'achat de l'appartement voisin et la réunion des deux lots.

Dans ce cas, les étapes à suivre sont les suivantes :

ÉTAPE 1	Consultation d'un géomètre-expert. Le copropriétaire doit contacter un géomètre-expert pour qu'il réalise un projet modificatif d'EDD.
ÉTAPE 2	Vote en Assemblée Générale (AG). Le copropriétaire demande l'inscription à l'ordre du jour du vote du nouvel EDD, qui s'effectue à la majorité simple de l'article 24 (majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés). Il est impératif de joindre le projet modificatif d'EDD du géomètre-expert à la convocation d'AG. Deux remarques importantes : - Le vote en AG porte uniquement sur le nouvel EDD et la nouvelle répartition des charges (à la majorité de l'article 24), et non sur le principe de la division ou réunion du lot, qui relève de la liberté du copropriétaire. - Si les travaux envisagés par le copropriétaire dans son nouveau lot affectent les parties communes (ex: création d'une nouvelle porte d'entrée, d'une fenêtre), une autorisation spécifique de l'AG pour ces travaux sera nécessaire.
ÉTAPE 3	Enregistrement notarié et publication. Le copropriétaire doit contacter un notaire pour enregistrer le nouvel EDD. Le notaire se chargera de la publication à la publicité foncière.

Exception : Très rarement, le RCP peut déjà prévoir, en cas de division de lots, une règle de répartition des charges entre les lots issus de la division. Dans ce cas, cette répartition préétablie s'impose, et une AG n'est pas nécessaire pour cette seule modification de répartition des charges.

Enfin, dès que le notaire a validé le nouvel EDD, vous devrez transmettre à ELEOS la nouvelle grille de répartition des charges afin que vos lots et tantièmes soient mis à jour dans leur gestion.