L'injonction de payer : un outil juridique pour le recouvrement.

La Procédure d'Injonction de Payer pour le Recouvrement des Charges Impayées en Copropriété
Pour initier une procédure d'injonction de payer en copropriété, il est essentiel de disposer de tous les documents justifiant le montant de la créance impayée. Idéalement, ce dossier doit inclure les pièces suivantes :

- Le procès-verbal d'Assemblée Générale (AG) ayant voté le budget prévisionnel.
- Le procès-verbal d'AG ayant approuvé les comptes définitifs.
- Le décompte détaillé des charges et les comptes individuels du copropriétaire débiteur.
- La lettre simple de relance précédemment envoyée.
- La lettre de mise en demeure de payer, expédiée par Lettre Recommandée avec Accusé de Réception (LRAR).

En pratique, la procédure se déroule comme suit :

1. L'Envoi du Dossier au Greffe du Tribunal d'Instance
Votre dossier doit être constitué de :

- Le formulaire de requête complété, daté et signé, en deux exemplaires.
- Les pièces justificatives requises, en un exemplaire.

Il est conseillé de se rapprocher des conseillers ELEOS pour la validation de ces documents.

Une fois votre dossier validé, vous pouvez l'envoyer au Greffe du Tribunal d'instance compétent. L'envoi peut se faire par dépôt direct au Greffe, par courrier simple, ou par Lettre Recommandée avec Accusé de Réception (LRAR). Actuellement, il n'existe pas de procédure en ligne auprès des Tribunaux d'instance pour cette démarche.

Quel est le Tribunal compétent ? Pour un impayé dont le montant est inférieur à 10 000 €, le Tribunal compétent est le Tribunal d'instance du lieu de l'immeuble.

Exemple : Madame A, copropriétaire de l'immeuble situé au 15 rue d'Anjou, 75008 Paris, est débitrice d'un impayé d'un montant de 1 400 €. Le Tribunal compétent pour connaître de ce litige est le Tribunal d'instance de Paris. Vous devrez donc envoyer votre dossier au Greffe du Tribunal d'instance de Paris, situé 18 Rue des Batignolles, 75017 Paris.

À ce stade de la procédure, le copropriétaire défaillant n'est pas informé de la démarche ; la requête est dite "non contradictoire".

Le dépôt de la requête au Greffe est une procédure gratuite.

2. La Décision du Juge
Le Tribunal d'instance saisi examine le dossier. La procédure est non contradictoire, ce qui signifie que le juge statue uniquement sur la base des éléments fournis par le syndicat des copropriétaires, sans avoir entendu les arguments du copropriétaire défaillant.

Succès de votre injonction de payer
Si le juge estime la requête justifiée, il rend une ordonnance (nom donné à certaines décisions prises par un juge unique) portant injonction de payer pour la somme qu'il retient.

En pratique, le Tribunal envoie cette ordonnance par courrier simple à l'adresse du créancier (le syndicat des copropriétaires). Il est impératif de conserver ce document, car il sera indispensable tout au long de la procédure de recouvrement.

L'Huissier de Justice (Commissaire de Justice)
Le syndicat des copropriétaires doit ensuite faire signifier l'ordonnance d'injonction de payer au copropriétaire défaillant par l'intermédiaire d'un huissier de justice. En pratique, l'huissier réalise une copie certifiée conforme de la requête et de l'ordonnance, qu'il remet au débiteur.

Quel huissier choisir ? Pour trouver un huissier de justice compétent à l'adresse du copropriétaire défaillant, vous pouvez utiliser un annuaire en ligne. Vous devrez indiquer la ville ou le code postal de l'adresse du copropriétaire défaillant, et la raison sociale "syndicat des copropriétaires".

L'huissier de justice se rendra au domicile du copropriétaire défaillant pour lui remettre l'ordonnance d'injonction de payer délivrée par le juge.

Quel est le délai pour agir ? Le syndicat des copropriétaires dispose d'un délai de 6 mois à partir de la date de l'ordonnance du juge pour contacter un huissier et faire signifier cette ordonnance au copropriétaire défaillant.

Quel est le coût du recours à l'huissier de justice ? Les frais d'huissier, appelés émoluments, se composent de :

- Droits fixes : Les tarifs varient selon l'acte. Pour la signification d'une requête portant injonction de payer, les droits fixes sont de 25,74 €.
- Frais de gestion du dossier : Ils ne peuvent excéder 33,00 € pour une même affaire.
- Frais de déplacement : L'huissier de justice perçoit une indemnité forfaitaire pour frais de transport, fixée à 7,67 € pour chaque acte signifié.

Le règlement en espèces doit donner lieu à la délivrance d'un reçu.

Qui supporte les frais d'huissier ? Le syndicat des copropriétaires avance initialement les frais d'huissier. Cependant, ces frais seront remboursés par le copropriétaire défaillant lors du recouvrement des sommes impayées, conformément à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Quelle est la preuve de la transmission par l'huissier ? Une fois l'ordonnance remise au copropriétaire défaillant, l'huissier vous délivre un récépissé. Vous devez impérativement conserver ce document, indispensable pour le recouvrement des sommes.

La Contestation de l'Ordonnance par le Copropriétaire Défaillant
Dès que l'ordonnance lui a été signifiée par l'huissier, le copropriétaire défaillant dispose d'un délai d'1 mois (délai d'opposition) pour la contester par voie d'opposition auprès du Tribunal d'instance qui l'a rendue.

Le copropriétaire défaillant forme opposition en remplissant le formulaire Cerfa n°15602*02, qu'il dépose au Greffe du Tribunal (sur place ou par envoi postal en LRAR). Il doit joindre à son opposition toutes les pièces pertinentes (copie de l'injonction reçue, références de la décision, etc.).

En pratique, le Tribunal informe le syndicat des copropriétaires (le créancier) de l'opposition du débiteur en lui envoyant un avis d'opposition par courrier simple.

Le Tribunal d'instance convoque alors les parties à une audience. Il les écoute, tente de les concilier et, à défaut d'accord, rend un jugement. La représentation par avocat n'est pas obligatoire pour les impayés inférieurs à 10 000 €, sauf si la procédure est portée devant le Tribunal Judiciaire (ex-Tribunal de Grande Instance).

En l'Absence de Contestation par le Copropriétaire Défaillant
Dans un premier cas, le copropriétaire défaillant règle immédiatement la créance auprès du syndicat des copropriétaires. La procédure est alors close.

Dans un second cas, le copropriétaire défaillant ne répond pas à l'injonction de payer à l'expiration du délai d'opposition (c'est-à-dire un mois suivant la signification de l'ordonnance par l'huissier, sans qu'un avis d'opposition ne soit reçu du greffe). À l'issue de ce délai, le syndicat des copropriétaires peut demander au Greffe d'apposer la formule exécutoire sur l'ordonnance.

La Demande "d'Apposition de la Formule Exécutoire"
Cette procédure permet au syndicat des copropriétaires de recouvrer les sommes impayées, y compris en ayant recours, si nécessaire, à la force publique.

Le syndicat des copropriétaires dispose d'un nouveau délai d'1 mois pour demander l'apposition de la formule exécutoire au Greffe du Tribunal d'instance compétent. Ce délai débute à l'expiration du délai d'opposition (soit un mois après la signification de l'ordonnance par l'huissier, si elle est restée sans réponse). Si cette demande n'est pas effectuée dans ce délai, l'ordonnance rendue par le juge deviendra caduque, et la procédure devra être recommencée depuis le début.

1er temps : La demande d'apposition de la formule exécutoire au Greffe
Le syndicat des copropriétaires demande au greffe du Tribunal d'instance qui a rendu l'ordonnance portant injonction de payer de rendre cette ordonnance exécutoire. Cette demande est adressée :

- Par déclaration déposée au Greffe (contre récépissé).
- Par lettre simple.

Vous devez joindre à votre courrier :
- Une copie de l'ordonnance d'injonction de payer rendue par le juge.
- Une copie du récépissé de dépôt de l'huissier (preuve de la signification au débiteur).

2ème temps : Le recours à l'huissier pour l'exécution
Une fois que l'ordonnance portant injonction de payer est revêtue de la formule exécutoire, le syndicat des copropriétaires doit s'adresser à un huissier de justice pour recouvrer les sommes impayées. En pratique, l'huissier procédera à des saisies sur le compte bancaire du copropriétaire défaillant, ou d'autres mesures d'exécution forcée.

Quel huissier choisir ? Le plus simple est de recontacter l'huissier qui a déjà procédé à la signification de l'ordonnance portant injonction de payer au débiteur, afin d'économiser les frais d'ouverture de dossier.

Quel est le coût du recours à l'huissier de justice pour l'exécution ?

Droits fixes : Les tarifs dépendent de l'acte effectué. Pour la délivrance d'un titre exécutoire (ici, la signification de l'ordonnance revêtue de la formule exécutoire), les droits fixes sont de 25,74 €.

Droit de recouvrement : Il s'agit d'un pourcentage sur la somme effectivement recouvrée.

Les droits de recouvrement peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant ; cela est à voir avec l'huissier.

Quel est le délai pour agir ? Le syndicat des copropriétaires dispose d'un délai de 10 ans, à compter de l'apposition de la formule exécutoire, pour recouvrer les sommes auprès du copropriétaire défaillant.

Échec de votre injonction de payer
Si, au contraire, le juge rejette la demande d'injonction de payer, le syndicat des copropriétaires ne dispose d'aucun recours en appel sur cette décision. Cependant, il peut toujours engager une procédure judiciaire classique, telle qu'une procédure en référé ou une action en paiement au fond, pour obtenir le recouvrement des charges.

En pratique, le Tribunal envoie au créancier (le syndicat des copropriétaires) l'ordonnance de rejet par courrier simple.