Compte tenu des récentes modifications réglementaires introduites par le Décret n° 2020-834 du 2 juillet 2020, il convient de distinguer les contrats signés avant et après cette date.
Pour les contrats de syndic conclus avant le 02 juillet 2020
L'assemblée générale dispose de deux options pour mettre fin au contrat de syndic :
1. **Révocation du contrat de syndic sans motif légitime** :
L'AG se réunit avant la fin du contrat et vote pour :
- Soit désigner un nouveau syndic avec une prise d'effet avant l'expiration du contrat en cours (la désignation d'un nouveau syndic, après mise en concurrence, équivaut à la révocation du précédent syndic).
- Soit révoquer directement le syndic en place.
Une indemnité est alors due au syndic, correspondant aux honoraires qu'il aurait perçus si son contrat avait été maintenu jusqu'à son terme.
2. **Révocation du contrat de syndic avec motif légitime** :
L'AG se réunit avant la fin du contrat et vote pour :
- Soit désigner un nouveau syndic avec une prise d'effet avant l'expiration du contrat en cours.
- Soit révoquer directement le syndic en place.
Aucune indemnité n'est due si la révocation est fondée sur un motif légitime.
Les motifs légitimes peuvent inclure :
- Non réalisation de la fiche synthétique de la copropriété.
- Non exécution ou non-respect des décisions d’assemblée générale.
- Retard dans la réalisation des travaux votés, entraînant la perte de subventions.
- Manquement à l’application du règlement de copropriété.
- Failles répétées dans la gestion de l'immeuble.
- Refus persistant de convoquer une assemblée générale.
- Défaut de souscription aux assurances obligatoires.
- Etc.
Pour les contrats de syndic conclus après le 02 juillet 2020
Trois options sont possibles, conformément aux nouvelles règles du Décret n° 2020-834 du 2 juillet 2020 :
1. **Résiliation sans indemnité ("non-renouvellement")** :
Une AG est organisée dans les 3 mois précédant la fin du contrat et vote pour :
- Mettre fin au contrat en cours avant son terme.
- Fixer la date de fin anticipée du contrat.
- Choisir un nouveau syndic.
Aucune indemnité n'est due au syndic.
2. **Résiliation avec indemnité (sans motif)** :
Une AG est organisée plus de 3 mois avant la fin du contrat et vote pour :
- Mettre fin au contrat en cours avant son terme.
- Fixer la date de fin anticipée du contrat.
- Choisir un nouveau syndic.
Une indemnité est due au syndic, correspondant aux honoraires qu’il aurait perçus si le contrat avait été maintenu jusqu’à son terme.
3. **Résiliation pour faute** :
Le conseil syndical (CS) peut demander à tout moment la convocation d’une AG :
- Le CS notifie au syndic la demande motivée d’inscrire la résiliation pour faute à l’ordre du jour de l’AG.
- L'AG vote sur la résiliation anticipée, les motifs de cette décision, la date de fin du contrat, et le choix d'un nouveau syndic.
Aucune indemnité n’est due si la résiliation est justifiée par une faute grave.
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