Charges de copropriété impayées : comprendre la procédure simplifiée de recouvrement.

La Procédure Simplifiée de Recouvrement des Charges Impayées en Copropriété
Vous souhaitez tout savoir sur la procédure simplifiée de recouvrement de charges ?

⚖️ Cette procédure s'applique aux impayés dont le montant total (créance principale + intérêts) est inférieur à 4 000 euros. Avant d'engager cette démarche, il est impératif de vous assurer que le copropriétaire défaillant a été informé et relancé par les moyens suivants :

- L'envoi d'une lettre simple de relance.
- L'envoi d'une lettre de mise en demeure par Lettre Recommandée avec Accusé de Réception (LRAR).

? Ce n'est qu'en cas d'échec de ces deux premières relances que vous pouvez initier la procédure simplifiée de recouvrement des charges.

Quelle est la procédure à suivre ?
La procédure simplifiée de recouvrement des charges débute en ligne, sur une plateforme dédiée gérée par la Chambre nationale des commissaires de justice (anciennement huissiers de justice). Par la suite, l'huissier de justice intervient directement pour la suite des démarches.

1. S'identifier sur la Plateforme
Le syndic doit initier la procédure en se connectant sur la plateforme en ligne, nommée CREDICYS.

Voici les étapes d'inscription :

- Si votre copropriété dispose d'un numéro SIREN : Sélectionnez "Vous êtes un professionnel".
- Si votre copropriété n'a pas de numéro SIREN : Sélectionnez "Vous êtes un particulier".

Choisissez l'option "Je saisis un huissier de justice".

Complétez votre inscription en fournissant vos coordonnées bancaires. Attention : Vous devez indiquer les identifiants bancaires du compte de la copropriété.

À la question "Souhaitez-vous que les factures soient adressées à une autre personne que le créancier ?", répondez OUI et indiquez les coordonnées du syndic bénévole si applicable.

À ce stade de la procédure, des frais d'ouverture de dossier, s'élevant à 14,92 €, sont encaissés par l'huissier.

2. Préparer le Dossier
Le syndic doit fournir à l'huissier, via la plateforme CREDICYS, les informations suivantes :

- Informations sur l'identité du créancier : Noms, prénom, adresse, numéro de téléphone, adresse e-mail.
- Preuve de l'impayé : Idéalement, les documents suivants doivent être fournis :
- Procès-verbal d'Assemblée Générale (AG) ayant voté le budget prévisionnel.
- Procès-verbal d'AG ayant approuvé les comptes définitifs.
- Décompte détaillé des charges et comptes individuels du copropriétaire.
- Copie de la lettre simple de relance.
- Copie de la lettre de mise en demeure de payer.
- Marge de négociation laissée au débiteur par l'huissier : Ce point est à discuter avec l'huissier.

3. La Lettre d'Invitation à Participer à la Procédure
L'huissier de justice rédige et envoie au copropriétaire défaillant une lettre l'invitant à participer à cette procédure simplifiée. Cette lettre offre au débiteur le choix d'accepter ou de refuser la procédure :

- Si le débiteur accepte de participer à la procédure simplifiée de recouvrement, il doit le notifier à l'huissier (par émargement à l'étude, courrier postal, ou e-mail) dans un délai d'un mois à compter de l'envoi de la lettre.

- Si le débiteur refuse de participer à la procédure, il doit manifester ce refus par la remise ou l'envoi d'un formulaire de refus ou par tout autre moyen. Dans ce cas, le syndic devra engager une procédure de recouvrement "classique" (saisine des Tribunaux).
- Si le débiteur ne donne pas de réponse dans le délai d'un mois, son silence est considéré comme un refus implicite de participer à la procédure.

L'huissier de justice constate formellement l'accord ou le refus du débiteur dans le délai d'un mois.

Les frais de rédaction et de délivrance de cette lettre d'invitation s'élèvent à 30 €.

4. L'Acceptation du Débiteur et le Titre Exécutoire
Si le débiteur accepte de participer à la procédure, l'huissier de justice lui propose un accord sur le montant exact et les modalités de paiement (conformément à l'article R.125-4 du Code des Procédures Civiles d'Exécution).

Une fois cet accord conclu, l'huissier délivre au syndic un titre exécutoire.

? Qu'est-ce qu'un titre exécutoire ?
C'est un document juridique qui permet, en cas de non-exécution par le débiteur, d'obtenir une exécution forcée avec le concours de la force publique (par l'huissier). Seule une autorité publique est habilitée à délivrer un titre exécutoire. L'article L. 111-3 du Code des Procédures Civiles d'Exécution liste les actes ayant valeur de titre exécutoire. Traditionnellement, il s'agissait principalement des actes notariés ou des décisions de justice. Depuis 2016, l'acte d'huissier délivré dans le cadre d'une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances s'ajoute à cette liste.

- Si le débiteur paie, il le fait auprès de l'huissier de justice, qui se charge ensuite de reverser les sommes au syndic. Pour une créance comprise entre 610 € et 1 525 €, l'huissier de justice prélève 10,24 % de frais sur les sommes recouvrées.

- Si le débiteur ne respecte pas les obligations de paiement prévues par l'accord, le syndic doit alors contacter un autre huissier de justice. En effet, en vertu du principe d'indépendance, l'huissier qui a délivré le titre exécutoire ne peut pas procéder lui-même à l'exécution forcée.

Quel huissier choisir pour l'exécution forcée ?
Vous devez contacter un huissier de justice compétent à l'adresse du copropriétaire défaillant (et non à l'adresse de la copropriété). Vous pouvez utiliser un annuaire en ligne pour trouver un huissier dans la ville ou le code postal du débiteur.

- Ville ou Code postal : Adresse du copropriétaire défaillant.
- Raison sociale : Syndicat des copropriétaires.
- Nom de l’huissier de justice : Champ vide.

Une fois que vous avez contacté un huissier compétent, vous devez lui présenter le titre exécutoire. L'huissier pourra alors procéder à l'exécution forcée de l'accord, ce qui peut inclure diverses formes de saisies pour recouvrer les sommes dues (saisie sur compte bancaire, sur loyers, etc.).